不管香港这次火灾的直接原因是什么，那个密集得让人窒息的居住环境，那些高达几十层、户均只有四十平米的高楼，无疑是让这场火灾死伤惨重的重要原因之一。

如果楼没有这么高，如果楼距没有这么密，如果道路没有这么窄，不管什么原因导致的火灾，后果绝不会如此惨烈。

我们要借着这个由头，简短地和你讲清楚，香港最大的难题，究竟是什么。

归结起来就三个字：人与地。

01 繁荣背后的蚁穴

香港是东亚最繁荣的城市之一，是金融中心，是明珠。

但是，香港的住房问题，也是让很多大陆人无法想象的“人间炼狱”。

你知道吗？在香港，租金单价最高的不是中环的写字楼，不是半山的豪宅，而是全港十八区里最贫穷的——深水埗。

隐藏在深水埗街头巷尾的，是那些被称为笼屋、劏房、棺材房的居所。

这里每尺（约0.09平方米）的最高租金，可达300港元。

这是什么概念？换算成人民币和平方米，在这个所谓国际大都市的贫民窟，每平方米的租金高得吓人。

有大约20万香港人，就像蚂蚁一样生活在这种格子里。

劏房，意思就是被分割的房子。标配是厨房、卧室、客厅三合一。面积通常小于8平米。

租金多少？约合人民币2500到4000一个月。

人均居住面积5.7平方米。

哪怕是香港监狱里的囚犯，人均标准还有4.1平方。这20万人，活得也就比囚犯稍微宽敞那么一点点。

双层床，小沙发，冰箱，洗衣机和小桌子，这些维持生物生存的必须品，把那个狭小的空间塞得满满当当。

还有一种叫“棺材房”。

名副其实，面积小于4平米，最小的只有1.4平米。仅仅放得下一张床。人在里面，只能躺着，像僵尸一样。

有香港人自嘲：“我还没死，就已经立起了四块棺材板。”

更惨的是“笼屋”。

一张张铁丝网包围起来的床位，叠在一起。一个70平米的屋子，摆几十个铁笼，住200多人。

联合国都看不下去了，斥责这是“对人类尊严的极端侮辱”。

即使是这样的侮辱，也不便宜，一个笼子要2800港币。

还有“厕所房”，人睡在马桶上面。

为什么会这样？

是因为香港缺地吗？

这又是一个巨大的谎言。

香港的面积有1100平方公里。深圳接近2000平方公里。

香港人口747万，深圳人口1756万。深圳是香港的2.3倍。

但是，深圳人住得比香港人宽敞多了。

你打开卫星地图看一看。你会发现，深圳的开发强度极高，密密麻麻。而香港？大片大片的绿色，大把的土地根本就是空着的！

数据显示，香港的土地开发率只有24.3%，而深圳是50%。

更离谱的是，住宅用地，只占香港土地的6.9%。

明明有大把的地，明明还有四分之三的土地在晒太阳，为什么香港人要像老鼠一样挤在笼子里？

这就是香港地产困局的表象。

02 错误的归因：胡锡进们的浅薄

面对这个困局，各路神仙都有解读。

比如胡锡进，他是这么说的：“老胡这次去香港，亲眼所见……依我看，香港总体上这么富裕，民生问题却如此尖锐，最大的原因是它过于极端的资本主义制度造成的。”

胡锡进的解读，代表了绝大多数人的看法。但很遗憾，这种解读是完全错误的，是典型的因果倒置。

这不是“极端的资本主义”，恰恰相反，这是“极端的管制主义”。

中国大陆人其实最应该理解香港，因为大陆现有的土地制度，师承就是香港。

香港的土地制度在学界被称为：政府所有制下的土地批租制度。

翻开《香港基本法》第七条：土地属于国家所有，由特区政府管理、开发、出租。

这剧本你熟悉吗？政府垄断土地一级市场，控制供应量，这就是大陆土地财政的祖师爷。

在这个制度下，政府是最大的地主。

这个制度可不是从大陆引进的，相反，土地批租制在香港有百年历史。是大陆学习了香港的土地财政制度。

既然是同样的制度，为什么香港比大陆还要惨？

因为香港在管制上，陷入了更深的死结。

我们先看历史。董建华时期，他想做事。他说要“安得广厦千万间”，提出了著名的“八万五计划”：每年建八万五千套公屋，要拆掉笼屋。

这本质上是搞廉租房和经济适用房（居屋），想学新加坡模式。

但这计划失败了。

为什么？因为运气不好，赶上了1997亚洲金融风暴。

房价暴跌。

这时候，一个残酷的经济现实出现了：负资产。

如果你在最高点买了一套700万的房子，贷款600万。房价跌到200万，你把房子卖了还欠银行400万。这就是负资产。

当年香港无数中产阶级一夜之间破产，甚至烧炭自杀。

在这种情况下，政府如果继续推行“八万五”，继续增加供给，那就是把这些已经负资产的业主往死里整。

于是，政策叫停，香港进入了几乎零供地的时代。

从此之后，这就成了一个政治雷区。任何特首想大规模供地，都会遭到现有有房阶层的殊死抵抗。

这就是第一个难题：既得利益者的资产保卫战。

但这，还只是表层原因。

03 核心秘密：港币、美元与巨大的套利

接下来我要说的，才是真正触及灵魂的痛点。这也是大多数人看不透的真相。

为什么香港很难有解？为什么香港人极度排斥大陆劳动力？

仅仅是因为怕挤吗？不仅仅是。

这里面有一个巨大的、隐秘的经济账，是关于汇率与购买力的垄断。

我们要认清一个事实：香港人，本质上是“住在中国隔壁的美国人”。

为什么这么说？

因为港币的联系汇率制度。港币紧盯美元，7.8港币兑换1美元。这几十年来，无论世界经济怎么波动，港币本质上就是美元的代币。

拿着港币，就等于拿着美元。

这就带来了一个极度魔幻的现象：汇率套利。

美国人拿着美元，工资高，购买力强。但是美国人离中国太远了，他们不能周末坐个地铁来深圳吃喝玩乐，他们享受不到中国大陆低廉的物价和极其高效的服务业。

美国人要消费中国的廉价商品，还得等集装箱运过去，中间还有关税、运费。

但是香港人呢？

香港人拿着“美元”（港币），却紧贴着中国大陆。

这一制度安排，让香港人成了全世界活得最爽的一群人。

他们享受着美国级别的收入标准（因为港币锚定美元，且香港作为金融中心薪资水平对标国际），同时却能享受到中国大陆级别的消费成本。

这就是一种不对称的优势，一种制度性的套利。

你看看每到周末，多少香港人蜂拥至深圳？

他们拿着港币，在深圳按摩、吃火锅、买东西。这感觉，就像一个拿着高薪的纽约客，出门左转就是物价低廉的泰国夜市。

这种巨大的汇率差和购买力势能，是香港人生活质量的最后一道护城河。

04 为什么绝对不能开放劳动力？

明白了上面那个逻辑，你就明白了为什么香港人死活不同意开放大陆劳动力去香港工作。

如果开放土地，只是房价跌，损失的是有房一族。

但如果开放劳动力，损失的是所有打工的香港人。

按照市场经济的基本原理，要素应该自由流动。如果允许大陆人自由去香港工作，会发生什么？

大量的深圳人、广东人会涌入香港。

大陆洗碗工3000块一个月，香港洗碗工15000块一个月。只要开放，大陆劳动力会迅速把香港的工资水平拉平到接近大陆的水平。

那样一来，香港人手里的“美元工资”就没有了。

他们引以为傲的“赚港币、花人民币”的套利模式，就会彻底崩塌。

所以，香港人必须维持一种“劳动力垄断”。

他们通过严格的法律，禁止外地劳动力输入，人为地制造劳动力的稀缺。

这样，他们才能保住那份虚高的工资，保住那份相对于大陆人的优越感，保住那份“这一领域全世界活得最爽”的既得利益。

胡锡进们看不到这是全民性的寻租。

每一个反对输入外劳的香港打工仔，本质上都在利用行政力量，维护自己的垄断地位。

为了保住这份利益，他们会找出各种理由：

“保护本土文化”啦，“防止资源被挤占”啦，“大陆人素质低”啦。

说到底，都是生意。

这才是香港很难有解的根本原因。

你以为他们在争什么？其实他们在争夺封闭的红利。他们要的是：

你可以来消费，把钱留下，但你不能来工作，把工资卷低。

05 环保与政治的遮羞布

为了维持这种扭曲的局面（高房价保护资产价值，封闭劳动力保护工资水平），“政治正确”成了最好的遮羞布。

这就引出了第三个难题：泛政治化和伪环保。

香港政府想开发郊野公园？不行，环保团体带着年轻人跳出来：那是香港的绿肺！

政府说那就填海？不行，年轻人说看过《美人鱼》吗？你要保护海豚！

刘德华出来支持填海，被年轻人骂得狗血淋头。

最搞笑的是新界。

新界有大量的农地，很多掌握在四大地产商手里。

有人说地产商囤地不开发是坏。这也是胡扯。地产商是商人，地是原材料，囤着不盖房卖钱，难道为了看风景？

是因为政府不批。

在香港，农地转商业用地，审批流程极其漫长。政府官员只要敢批，就会被骂是“官商勾结”。

为了避嫌，为了不背锅，官员们宁可不做事。

而阻挠新界开发的深层心理，还是那个“套利心态”的延伸——恐惧融合。

如果新界开发了，香港和深圳连成一片了，边界感模糊了，那种“赚美元花人民币”的优越感是不是就更少了？

于是，所有关于增加供给的方案：填海、开发郊野、开发新界，全部被民意否决。

这就是一个完美的死循环。

香港人要的环保真的有吗？你到香港街头看看，有多少绿色？你到深圳街头看看，又有多少绿色？

对比深圳的绿化，香港是个渣。

06 唯一的解药，被扔进了垃圾堆

香港的困局有解吗？

理论上，当然有。

只要同时做两件事：彻底松绑土地供应，彻底松绑人口迁徙。

注意，必须是同时。

如果只松绑土地，房价暴跌，有房者破产，经济崩溃。

如果只松绑人口，房价会涨上天（因为人多了），本地人工资还会暴跌，那是地狱模式。

但是，如果两手一起抓呢？

大量供应土地，房价下来了，大家能住大房子了。

大量引入人口和企业，把香港变成一个2000万人口的超级都会。

这时候，虽然普通劳动力的单价可能下降，但整个经济体的规模效应会爆炸式增长。香港将不仅仅是金融中心，还会成为科技中心、贸易中心。

如果香港有廉价的土地和顶级的人才政策，华为、大疆为什么要在深圳？来香港不好吗？这可是普通法系，资本自由流动的地方！

那样的话，香港的繁荣将不可想象。

但是，这在现实中是不可能的。

因为这触动了所有人的短期利益。

有房者不愿房价跌。

无房者不愿工资跌。

环保主义者不愿公园少。

政治狂热者不愿与大陆融合。

尤其是那个核心的“汇率套利”心理，让香港人本能地抗拒任何形式的深度融合。他们既想要隔离带来的高收入，又想要开放带来的廉价消费。

这种“既要又要”，就是所谓“甜蜜的烦恼”，也是一种巨大的短视。

07 结语

香港的困境，不是天灾，是人祸。

是每一届政府在民粹压力下的步步退让，是每一个香港人在自身短期利益算计下的集体选择。

他们守着金饭碗（土地），却宁愿饿死也不开发。

他们守着巨大的腹地（大陆），却宁愿画地为牢也不融合。

古人说：人迷不醒。

当错误的观念——仇富、福利主义、排外、伪环保——占据了大脑高地，任何经济学上的最优解都会被嗤之以鼻。

香港人正在享受那份“美国人的工资，中国人的物价”的最后余晖。

为了这份余晖，他们锁死了大门，也锁死了未来。

这不仅是香港的悲哀，也是所有试图违背经济规律、试图通过管制和垄断来维持繁荣的城市的预言。

只要这种观念不破，香港的难题，无解。