通过放水拉升房地产，真的太危险了！

把房地产行业视为经济发展的支柱，是许多人的认知。它上下游产业链长，带动了大量的就业和生产要素的使用。对于地方政府来说，房地产简直就是命根子，对GDP的贡献大，每一个环节，都有高额的税收，房子价格上涨，地价就上涨，能取得巨量的土地出让金，这些资金用来发展城市建设，又能给官员的仕途增光添彩。

但这种认知是错误的。

如果一个人的收入很低，需要一套150平米的房子吗？需要。但那不是真实的需求，因为你一旦用所有储蓄、或者加杠杆的方式买这套房子，意味着将自己的未来置于险境之中。

需求，必须从机会成本的角度去理解。就是你愿意为这个需求的满足付出多少代价，一旦这个代价太大，就必须放弃这个目标。

所以收入不断提升，买房子在可见的未来，也不会大幅度降低生活水平，人们才会买房。

一段时间，房地产市场火爆，经济一片繁荣景象，人们会错误地归因，说是房地产拉动了经济增长。但是却没有想一个最简单的问题：买房的钱是从哪里来的？

你必然是在一个更好的、收入更高的产业里生产，满足了他人的需求，因此他人给你金钱投票，让你拥有了更多的钱，于是你才可以拿着钱去买房。

那是什么促进了人们收入的提升呢？

是资本积累的增多，“纵向延长”、“横向拓宽”了资本结构，推动了技术进步，带来了更高的劳动生产率，于是为人们提供了更好的、收入更高的工作岗位。这时候人们的需要才能转化为真实的需求，才有了改善住房的能力。

给定劳动力总量，资本更多了，人均占有资本量提高了，收入就增长了，这就是“报酬律”的作用。

而资本积累的增多，有赖于财产权有保障的市场经济环境。有恒产者有恒心，人们才会积累资本更加注重未来。

所以，是经济好，人们收入节节攀升，所以房地产火爆了。是经济拉动了房地产，而不是房地产拉动了经济。万万不可只看表面现象错误归因。

上述经济学理论带给人们的教益是：你想要买房子，改善居住条件，根本的办法是支持市场经济，反对一切侵犯产权的政策，要支持企业的自主经营，只有这样，它们才能不断积累资本，改进和扩大生产，由此安排更多更好的就业，让你的收入提升，你才能买得起、换得起房子。

对地方政府的警示就是：你不要看到房地产低迷了，就去刺激房地产，那就是头疼医头脚疼医脚的“蒙古大夫”。经济是一个整体，你要找到根源。房地产市场的下行，是民众需求能力降低的结果，收入降低的结果；即便你想把贷款放出去让民众买房，但是那也取决于民众对未来收入的预期，如果预期差，你就是给他放，他也不敢贷。因此，办法是，不要干侵犯产权、毁灭资本、干预市场的事情。让一个地方的自由度增加，产权得到完整保护，预期更加稳定，以吸引更多的投资，安排更多的就业，增加民众的收入。这样，才能把房地产市场真正拉起来。

给定地方上的目的——增加卖地收入——我们不评论这个目的的对错，那么手段就是发展当地经济，营造良好的营商环境，吸引更多投资，增加当地的人口。没有投资，你就是收储了土地，没人要的；没有宽松的市场环境，吸引不来人，土地也没用。

目的与手段之间的因果关系，是确凿的，错置这个关系，那就会南辕北辙。

二

人类生存的一个基本常识是，你有多大脚穿多大鞋，有多少资本干多少事，要量入为出。没有足够的钱，你就不能去买房。你要举债，如果未来没有稳定的收入，没人会借给你；未来收入很低，别人也不可能借你太多；你要去当铺，首先得有当物做抵押，典当行才会给你发放当金。

这才是诚实的交易。因为你买房的钱，就是你以前服务了他人的证明。

中央银行和法币制度的建立，改变了这一切。

人们可以在没有足够的资产可抵押、没有钱的情况下买房。因为大众都认为我需要更大更好的住房，但是又没有那么多钱。而政府可以印钱，那就印一笔钱发给大家去买，政府还可以强制降低利率。目的都是，稀释债务，让借债的负担变轻，以激励大家去买房子。

首付比例的降低，就是可以在没有足够资产的情况下去买房，理论上，首付可以降到零，也就是“零元购”了。美国曾经就是这样搞的，为了实现“所有权计划”，黑人不但可以拿到“谎言贷款”，而且首付也直接给补贴，补贴的办法，也是印钞解决。

须知每发放一笔贷款，就是“印”了一笔钱。因为所谓贷款，就是银行增加一笔债权资产；这时候它又给取得贷款者开一个户，把这些钱存进来，增加同样一笔负债。在这个过程中，都只用在计算机上敲一个数字就可以了。

任何储蓄，都是前期牺牲的结果，也就是你要勤劳生产，且不能吃干喝净，要做“节俭的人”，才能积累买房的资金。但是在信贷扩张之下，完全改变了这个激励，一个人可以在前期没有生产、不用做出牺牲的情况下，就拿到钱。信贷扩张创造了虚假的货币财产权。

钱印的多了，就不值钱。本来20万能买的房子，现在需要200万。城市化进程加快，房地产需求旺盛，本来也会推高价格。土地供应限制，以及各种管制措施，又进一步推高了房价。这时候，房价上涨的速度超过了货币超发的速度，于是只有买房，才能避免自己辛勤积累的储蓄被稀释得一文不值。只要贷款买房，就可以借助信贷扩张，转手就可以赚得盆满钵满。

房子，从居住用途的消费品，变成了储蓄和资本品。所以又激励了大家买房，进一步加剧了供需矛盾，推动了房价上涨。

既然钱来得这么容易，而且用这些钱买房可以赚钱，所以大家都想拿到贷款，增加自己的购买力。而且，由于坎蒂隆效应，谁不贷款谁就吃亏，就被剥夺购买力。而不断实施信贷扩张导致金融危机的风险，是所有人共同承担的。所以赫苏斯·韦尔塔·德索托教授称部分准备金银行制度是一种“公地悲剧”。

有时候我们会发现，出台货币宽松政策了，但是经济还在增长，似乎很健康，没有什么危机的发生。我们要记住经济学所有定律的前提条件，就是其他条件不变；并且要正确地区分因果关系和相关关系，更不可把事件发生的前后顺序，当成因果。

信贷一直在扩张，干预措施在继续，但是经济还在一直增长，那不过是因为，资本积累足够雄厚，生产能力更强，生产扩张的速度更快，抵消了信贷扩张造成的危害；反过来说，我们本来可以享受更低的物价和更好的生活，但是由于信贷扩张，没有享受到或者享受得更少和更慢了。

房地产开发企业当然更想拿到更多的信贷资金扩张规模。直到有一天，在信贷刺激下，供给大得难以消化（所以自由市场没有“生产过剩”问题，过剩必然是干预的结果），房价不再上涨了或者下降了；钱又越来越不值钱，银行为防范金融风险收缩信贷，资金链就断了，房子就烂尾了，银行的贷款还不上了，企业破产，劳动者失业，资源被浪费，物价高企，一场波及所有人的经济危机爆发，许多人财富一夜归零。

由此，会引发金融危机，银行会破产，整个金融体系会崩塌，股市崩溃，迎来可怕的“雷曼时刻”。

2008年的时候，席卷全球的美国次贷危机，就是这样爆发的。具有悠久历史的投行雷曼兄弟破产，百万美国家庭申请破产，美国超大国企房利美和房地美，必须在美联储的继续大放水救助下才得以存续。这个危机其实一直延续至今，并且在疫情期间美国政府大放水之下不断加剧和加深，经济长期陷入滞胀之中。

房地产，是连接着金融的。一个环节出问题，金融业就会积聚大量坏账，就会引发金融危机。同时，会引发无数家庭走向财务破产，引发剧烈的社会动荡。给房地产行业大放水，真的太危险了！

三

企业该不该倒闭，要尊重市场规律，倒下的企业，就是无法为消费者创造价值的企业，就是错误地配置资源的企业。

在信贷扩张的繁荣期，房地产企业盲目扩张，发生错误投资，错误地延长生产结构，将稀缺的要素吸引到自己的项目中。但是没有真实的储蓄增长，这样的项目就像要建设一幢大楼，建到中途，就会发现，原材料根本就不够。当信贷收缩，就必然会发生烂尾现象，偿债困难又会导致金融体系的崩溃。

所以信贷扩张是导致经济危机的罪魁祸首。

为什么在萧条期，不能继续放水，叠加干预，而要由市场自发调整，才能更快地走出萧条、恢复繁荣呢？

经济学早已就此做出了无可辩驳的解释。经济萧条，正是市场对错误的投资进行清算的过程，必须使扭曲的被错误延长的生产结构回归正常，缩短生产结构，这时候才能改变资本品和消费品的相对价格结构，使其服从于消费者的指令，满足消费者的迫切需求。

如果这时候再放水、再出台干预政策去挽救那些错误的投资，那就只会给这些错误生产的企业发出错误的信号，以为他们的项目还可以持续，使扭曲的生产结构进一步恶化，进一步偏离消费者的需求。

按照里夏德·施特里格尔的说法，在信贷扩张的繁荣时期，生产要素被“绑定”到了错误的生产结构中，使资本结构发生了固化。到了萧条期，解决这种错误的“绑定”的办法，就是将这些生产要素“释放”出来，重组资本结构，才能重新启动经济进步的过程。

原有的资本结构不能适应消费者需求了，要被企业家重新组合，相当于把一架无用的机器拆零件重新组装用于其他可用的目的，那么这个时候，这架被拆的机器，必然要大幅度贬值，企业家才会去购买，否则就一直烂在了那里。

因此这个时候必须允许市场自由定价，只有这些资源的价格降到一定程度，企业家看到利润前景，才能重新被使用，用来造福消费者。

这里面当然包括，从过去被错误延长的生产结构中被释放出来（也就是失业了）的劳动力，要允许工资下降，他们才能重新就业。

绝不能像罗斯福那个蠢货一样，经济已经很萧条了，工人都排队领救济了，还出台《公平劳动标准法》，打着关爱劳动者的名义规定最低工资、最长工时、支持工人罢工和工会运动。想想看，经济萧条，企业破产了，数量减少或者规模缩减了，生存下来的也都要死不活了，你规定最低工资、最长工时，工人罢工，企业根本负担不起啊，结果就是更多的工人无法就业，只会加剧和延长萧条。

这时候你如果继续搞信贷扩张，给那些已经该死的企业注资，结果又是什么？就是这些稀缺资源进一步被“绑定”在错误的生产结构中难以“释放”，必然进一步导致经济恶化。而再次进行信贷扩张，又进一步稀释人们的财富，同时又开启了新一轮的坎蒂隆效应，即再分配过程，所以这就是进一步掠夺工人。而工人看似名义工资高了，但是实际购买力下降了。所以这是一种拙劣的骗术，很快就会被工人们发现。所以他们又要求开动印钞机给他们涨工资了，又开始罢工了……恶性循环，本来可以很快恢复的经济，又陷入泥潭之中。

别学罗斯福，要相信市场的力量。