情绪是廉价的，尤其是当我们隔岸观火时。

看到纽约选出一位要“摧毁”资本主义、要将住房公有化、设立住房局、要开国有的杂货店的市长，幸灾乐祸或恐惧都毫无意义。

我们需要的是理解。

为什么纽约市，开始搞“筒子楼”和“供销社“？

佐赫兰·马姆达尼不是病因，他是症状。

他不是一场突如其来的风暴，而是一场酝酿了八十年的、缓慢的、制度性脓肿的最终破裂。

要理解他为何能登上舞台，我们必须放下对他的道德评判，去检验纽约这座城市的身体——尤其是它的循环系统核心：住房。

上一篇文章中有一个布朗克斯、月租375美元的老妇人，她的租金是受到管制的，房东没有办法向她收取更高的租金。

但是，2023年，曼哈顿的月租金中位数超过了4,000美元。

在整个纽约市，这个数字也徘徊在3,500美元左右。

这意味着，这位老妇人一年支付的租金（4,500美元），仅仅够一个新来的年轻人在市场里租一个月的栖身之所。

375美元与4,000美元。

这两个数字并存于同一座城市，它们之间不是差距，而是深渊。

这个深渊，就是纽约住房问题的全部真相。

它不是一个自由市场自然产生的贫富分化，而是一个被法律和管制强行撕裂、扭曲和腐化的畸形生态。

让我们先来审视一张市场价的、4,000美元的租金支票。

普通人看到这个数字，第一反应是：房东真贪婪。

这是一个智力上的懒惰。

价格反应是稀缺性程度，这么高的房租，只能说明一点，纽约的租房供给严重不足。

为什么呢？我们得看是什么阻止了住房供给。

首先，是房产税。

纽约的房产税系统是一部复杂到几乎无法理解的法典，但其结果极其清晰：它系统性地惩罚出租公寓的持有者。

根据纽约市独立预算办公室（IBO）的数据，大型租赁公寓楼（Class 2）的有效税率（占市场价值的百分比）通常在3.5%到4%之间，而独户或三户住宅（Class 1）的有效税率为0.7%到0.9%。

这意味着，你持有一栋价值1000万美元的公寓楼，每年仅房产税就要支付约40万美元。

而你的邻居，持有一栋同样价值1000万美元的独栋豪宅，每年只需支付不到10万美元的税。

这时，持有公寓的人就会迅速减少，从而形成了公寓数量的严重不足。

接着，是维护和运营成本。

纽约的建筑工会势力强大，普通人不能随便去修房子，这些活只能是有限的工会成员干，所以人为造成修理成本上升。

更换一部电梯需要几十万美元，修复一个漏水的屋顶需要几万美元。

再加上供暖、水电、保险、管理人员工资，这些成本每个月又是800到1,000美元。

扣除这两项，4,000美元的租金，还剩下不到2,000美元。

这笔钱还需要用来偿还建造或购买这栋楼的巨额贷款，并为投资者提供回报。在当前的高利率环境下，这点回报微不足道。

你看，一张4,000美元的租金支票，大部分的钱并没有进入房东的口袋，而是流向了市政府、维修工、银行和能源公司。

房东更像是一个过路财神，一个利润微薄的资金协调人。

你会购买这样的房子吗？很多人不会做这种投资。

房子不管有没有人租住，这笔支出，你都跑不掉。

你以为这就够了？还早呢！

现有的存量市场，还被租金管制。

纽约市有近100万套公寓处于“租金稳定”或“租金管制”之下（也就是你的租价，不能自由定价）占全市租赁住房总量的近一半。

这意味着，城市里一半的租赁单元，被从市场中抽离，变成了一种靠运气和身份继承的福利彩票。

其直接后果，是这些建筑的慢性死亡。

当租金收入连税费和基本维护都无法覆盖时，任何理性的房主都会选择放弃维护。

这不是道德问题，是数学问题。纽约市房屋和发展保护局（HPD）的数据显示，全市有数万栋建筑存在严重的违规和失修问题，其中绝大多数是租金稳定单元。

法律锁定了低租金，也同时锁定了低质量和不可避免的衰败。

既然租金这么高，那快点建公寓啊，毕竟 有一半的出租房是可以自由定价的。

但是，如果你想在纽约新建一栋公寓楼，你面对的是一场成本和时间的噩梦。

根据纽约大学弗曼中心的研究，一个标准的、需要重新分区的住宅项目，通过“统一土地使用审查程序”的平均时间超过两年。

在这两年里，开发商需要支付巨额的律师费、顾问费和土地持有成本，而没有任何产出。

纽约还是是世界上建筑成本最高的城市之一。每平方英尺的建筑成本高达400至500美元，是全美平均水平的两倍多。

高昂的土地成本、强制性的工会劳工和复杂的建筑规范，共同推高了这一数字。

纽约的“强制性包容性住房”政策，要求开发商在新建项目中，必须将20%-30%的单元作为“经济适用房”，以远低于市场的价格出租。

这是一个致命的枷锁。

假设一个项目需要建造100套公寓，其中30套必须亏本出租。为了整个项目的财务可行性，开发商只能将这30套公寓的损失，全部摊到其余70套市场价公寓的售价或租金上。

一个简单的计算显示，这会使市场价单元的成本凭空上涨超过40%。

这个政策的名字叫“包容性住房”，它实际的效果是“排斥性定价”。

它让新建的商品房变得更加昂贵，彻底将中产阶级排除在外。

所以，你看懂了这个致命的循环吗？

政府用租金管制让旧房子腐烂，同时用审批、成本和强制性政策让新房子几乎建不起来，或者建出来就是天价。

供给被彻底锁死。

其结果，是市场极度紧张。一个健康的租赁市场，空置率应该在5%以上。而纽约市的空置率常年低于3%，2023年更是跌至1.4%的历史最低点。

这意味着什么？这意味着100套公寓里，只有一到两套是空着的。

租客没有任何选择权和议价能力，只能接受房东报出的任何价格。这才是租金飙涨的根源。

这不是房东的贪婪，这是一个人为制造的、教科书级别的供给短缺危机。

由此，带来了纽约租房市场的短缺，大量中产们全部跑去郊区。

好了，这时，你再来看，纽约普通人的生活。

纽约市的家庭收入中位数约为75,000美元。一个支付3,500美元月租的家庭，每年要花费42,000美元在住房上。

一个赚取城市中位数收入的家庭，如果租住中位数价格的公寓，其租金支出可能会占到其税后收入的 65% 左右。

自2020年至2025年，纽约市的租金在经历疫情初期的短暂下跌后迅速反弹，并持续上涨。根据2025年的报告，全市租金中位数比2020年初高出超过18%。

当然，不同区域的涨幅差异很大：

低收入区域的租金涨幅最大。其中，布朗克斯的租金中位数在五年内飙升了41.2%，布鲁克林则上涨了近40%。

高收入区域如曼哈顿的涨幅相对温和，中位数租金仅上涨了约0.2%。

一些富裕社区的租金涨幅极为惊人，例如翠贝卡**和**SoHo等地区，其租金自疫情以来上涨了超过60%。

在这场危机中，谁是受害者？几乎是所有人。

\1. 新来者和年轻人：他们是最大的受害者。他们没有资格享受租金稳定的“福利”，只能在那个被挤压得极度狭小的市场里，用自己收入的大部分去竞争一套小小的公寓。他们的美国梦，从一开始就被沉重的房租压得喘不过气。

\2. 中产家庭：那些教师、警察、护士，他们是城市运转的基石，但城市里却没有他们的容身之所。他们的收入不够支付市场价的公寓，又不符合申请“经济适用房”的低收入标准。他们被夹在中间，唯一的选择就是搬离这座他们服务的城市，每天忍受数小时的通勤。

\3. 低收入群体：他们本该是政策的受益者，但实际上却被分化了。极少数人是“中奖者”，住在受管制的公寓里。但更多的人，只能排在长达数十年的等候名单上，或者挤在那个同样昂贵的、不受管制的地下室或隔断间里。这个制度制造了巨大的不公，不是在富人和穷人之间，而是在“运气好的穷人”和“运气不好的穷人”之间。

\4. 整个城市：这场住房危机，正在慢慢杀死纽约的活力。当一个城市不再对有才华的年轻人和勤劳的中产家庭开放时，它的未来也就被注销了。它会慢慢变成一个只有超级富豪和依赖福利的穷人组成的、两极分化的博物馆。

而这一切，最终都以一种极端讽刺的方式表现出来：无家可归者人数的激增。

截至2023年底，纽约市收容系统中的无家可归者人数超过9万人，创下历史新高。一个每年花费数十亿美元用于住房补贴和福利的城市，却拥有创纪录的无家可归者。

这难道不是最大的控诉吗？政府投入的钱越多，管制越深，问题却越严重。

这证明，方向从一开始就错了。

现在你会明白纽约的年轻人为什么要选马姆达尼了，他们希望这位大神能出手将房租砍下来。

马同志，也开出了药方就是公有化住房，我来分房子给你们住。

还声称要开办公有的杂货店。

中国人再熟悉不过了，这不就是筒子楼和供销社吗？

他们的诊断，每一步都是错的。因此，他们开出的药方，是致命的剧毒。

他们的解决方案，不是放松管制，释放供给，让市场去治愈市场。

他们的解决方案，是彻底消灭市场。如果说过去的租金管制是给市场经济注射慢性毒药，那么马姆达尼的“住房公有化”，就是直接拔掉呼吸机，宣布脑死亡。

他不是一个挑战者，他是一个继承者。他是拉瓜迪亚、摩西、林赛、白思豪等一代代“社会工程师”们，在那条通往毁灭的干预主义道路上，跑完最后一棒的选手。

纽约人为什么不选择市场化的路呢？

因为这比起公有化住房，建筒子楼要难得多。

纽约自上世纪初到现在，通过的关于房产市场的法条多达几千条，还有复杂的工会问题、房产税问题，你想取消它们？

太难了！

现有的管制，不是一把火就可以烧光的。

每一条管制，都对应着受害人和受益人，在无穷无尽的管制中，人们在这一法条中受益在另一法条中又受害，你怎么取消。

相反，在无数的管制上，再叠加一个管制，反而是更简单的，更能执行的。

取消这些管制，无疑是需要一场彻底的思想革命，他需要几个米莱去传播正确的经济学。

当下的纽约，老一辈的传统美国人，很多已经离开了，这个地方成为了全球移民的聚集地，这些移民，不仅是拿到了工作许可，还成为了选民。

在允许抢劫的民主政治下，他们不把这块地方折腾废，是不会罢休的。