最近，旧金山唐人街有三家廉价旅馆的老板被罚了笔巨款——超过80万美金。他们的“罪名”之一，是“非法改造、合并或增加了未经授权的居住单元”。

这听起来像是普通的违章建筑案，但它揭开了一个让旧金山这座国际大都市颇为难堪的秘密：一个庞大且失控的住房“地下黑市”正在野蛮生长。

一个无处不在的“地下市场”

这起诉讼案只是冰山一角。近年来，旧金山为了打击这个地下市场，可谓是焦头烂额：

• 有人把一套三居室的房子塞进了15个租客，被告上法庭。
• 一个开发商建的公寓单元数量，是政府规划师批准数量的三倍，最终被罚了120万美元。
• 甚至还有一个略带邪教色彩的团体头目，买了一艘二手拖船，停在旧金山湾，计划通过在船上出租房间来规避住房法规。

几十年来，“未经授权的居住单元”在旧金山遍地开花。很多独栋房屋旁边加盖的“姻亲房”（in-law suites），因为普遍没有许可证，被当地人戏称为“法外之徒套房”（outlaw suites）。这种现象有多普遍呢？早在1993年，市建筑检验局的局长就被曝出自己偷偷经营了两套这样的“法外套房”长达十年。2021年，类似的故事又在另一位高级建筑检察官身上重演。

市政府当然也想过“招安”。2014年，他们推出了一项政策，试图让这些地下单元合法化。但结果呢？收效甚微。一份2019年的官方备忘录显示，将一个“黑户”单元改到合规，平均成本高达6万美元。在政策推行的两年里，只有140个单元完成了合法化。而据估计，当时整个旧金山依然存在着多达5万个这样的“黑户”单元。

这就让人不禁要问：好端端一个世界级都市，怎么会催生出如此庞大的住房黑市？

黑市 ≠ 自由市场：一个常见的误解

一提到“黑市”，很多人脑海里浮现的可能是“完全自由，没人管”的画面。这其实是个天大的误解。

真正的自由市场，基石是受保护的私有财产权和充分的市场竞争。而黑市恰恰相反，它是在正常的财产权不受承认、合法交易被限制、市场竞争被压制的地方才会出现的怪胎。

经济学家布鲁斯·杨德勒曾提出过一个非常经典的“私酒贩与浸信会教徒”理论。他发现，在美国禁酒令时期，除了虔诚的教徒们真心希望禁酒，最高兴的竟然是私酒贩子。为什么？因为禁酒令帮他们扫清了所有合法的竞争对手，让他们可以独占市场，牟取暴利。

这个道理同样适用于其他领域。过度的税收和繁琐的法规，效果和“禁酒令”差不多。它们不会让需求消失，只会把交易从地上逼到地下。

过度监管的悖论：好心如何办坏事

黑市的出现，暴露了一个“监管的悖论”。

明智的政府监管，本意不是要摧毁市场，而是要补充市场——比如设定质量和安全标准，确保商家在“价格竞争”的同时，不会牺牲消费者的安全。

然而，一旦监管过了头，反而会得到比监管不足更糟糕的结果。 它会彻底扭曲正常的“价格-质量”关系。

最典型的例子就是毒品市场。过去，人们甚至可以从西尔斯百货的目录上买到纯度有保障的海洛因。而现在，由于交易被全面禁止，黑市上的毒品为了规避打击、降低成本，混入了大量芬太尼等致命物质，变得空前便宜，也空前危险。

旧金山的住房黑市也是同样的逻辑。当合法的住房因为各种限制而变得极其昂贵时，绝望的租客只能选择那些危险的“黑户”。比如，曾有一名男子每月花400美元，租住在一个别人客厅里的木箱子里，这个“公寓”严重违反了消防法规，最终被政府查封。

消防法规本身是绝对必要且明智的，是为了避免1906年旧金山大火那样的悲剧重演。但在一个压抑的监管环境下，当人们被逼进黑市时，所有法规——无论是合理的还是不合理的——都成了一纸空文。

问题的根源：被侵蚀的财产权

旧金山的住房黑市，根源在于这座城市对私有财产权的背离。

需要澄清的是，旧金山的市民当然还可以拥有房产。但财产权不仅仅是“拥有”，更重要的是“使用”的权利。 在旧金山，业主如何使用自己房产的权利，几乎完全受制于他人的意愿。

除了严苛的区划法规（Zoning Regulations），旧金山还对每一份建筑许可都实行“自由裁量审查”（Discretionary Review）。这个制度听起来很民主，实际上却意味着，你家想加盖一个房间，任何一个市民——哪怕是八竿子打不着的邻居——都可以站出来提出反对，迫使你参加冗长的听证会。

这些政策，使得在旧金山合法地建造或改造房屋变得异常困难和昂贵，直接导致了住房的“人为稀缺”。

于是，旧金山的住房市场被撕裂成了两半：一边是受政府法规层层捆绑、供给严重不足的合法市场；另一边，则是一个不受任何保护，但也因此免于合法市场竞争的非法黑市。

如果旧金山真的想铲除住房黑市，唯一的办法就是让住房回归市场。 这意味着要坚定地保护业主的财产权，减少不必要的行政干预，让市场竞争来决定价格和供给。

毕竟，要想让阳光照进那些阴暗的角落，最好的办法，就是拆掉那些人为制造的高墙。

纽约市长的“良药”可能是普通人的“毒药”

最近，纽约市长竞选的舞台上出现了一位引人注目的候选人——佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）。他自称“社会主义者”，提出了一系列听起来非常诱人的政策，比如公交免费、政府给新生儿家庭派送“婴儿篮”大礼包等等。这些口号在年轻人中颇受欢迎。

然而，掀开这些温情脉脉的宣传，我们会发现其核心政策主张，可能是纽约市有史以来最大胆的政府干预计划。其中，他提出的两项“王牌”政策——设定超高最低工资和冻结房租——很可能会让纽约重蹈覆辙，再次陷入上世纪70年代那种生活困顿的泥潭。

这听起来有些危言耸听，但背后其实是简单而深刻的经济学逻辑。让我们一层层剥开来看。

30美元时薪：是“地板价”还是机会的“天花板”？

马姆达尼的第一个重磅承诺是：到2030年，将纽约市的最低时薪提高到30美元。

听起来是不是很棒？对于打工人来说，这简直是天大的好消息。但经济学告诉我们，事情远没有这么简单。

“最低工资”在经济学里有个名字，叫“价格下限”（Price Floor）。它就像给劳动力的价格画了一条底线，规定任何低于这个价格的雇佣都是非法的。这听起来是在保护员工，但它往往会带来一个意想不到的后果：失业。

想象一个简单的道理：你开了一家小餐馆，雇佣了一位洗碗工。这位洗碗工每小时能为你创造20美元的价值（比如，他洗的碗能服务多少客人，带来多少收入）。因此，你愿意付给他15美元的时薪，你赚5美元。这是一个双方都接受的买卖。

现在，政府突然规定，时薪不得低于30美元。你还会雇他吗？恐怕不会了。因为每雇佣他一小时，你就要亏损10美元。作为一个理性的老板，你只有三种选择：

1. 解雇他，自己去洗碗，或者买一台更贵的洗碗机。
2. 大幅缩减他的工作时间。
3. 削减其他福利，比如免费午餐或者培训机会。

无论是哪一种，对这位洗碗工来说都不是好消息。

这个道理可以放大到整个城市。企业，尤其是那些利润微薄的小企业（比如街角的咖啡店、社区里的理发店），根本无力承担如此高昂的人力成本。结果就是，那些技能最弱、议价能力最低的群体——比如刚毕业的年轻人、缺乏经验的移民——会最先被劳动力市场拒之门外。他们本来可以通过一份较低薪水的工作积累经验、提升技能，但这条路被“好心”的政策堵死了。

纽约市目前的最低时薪是16.5元左右，这已经让一些低技能岗位感到了压力。如果真的飙升到30美元，影响的将不再是少数人，而会是更大范围的就业市场，其引发的失业潮将是灾难性的。

所以，最低工资的讽刺之处在于：它本意是帮助那些收入最低的人，但最终伤害最深的，恰恰是这群最需要工作机会的人。它没有抬高他们的生活“地板”，反而可能封住了他们向上攀爬的“天花板”。

租金冻结：为何好心可能换来无房可租？

马姆达尼的第二个大招是：立即冻结所有“租金稳定”公寓的租金。

这个政策听起来更得人心了。在纽约这样寸土寸金的地方，谁不希望房租永远不涨呢？但经济学界对“租金管制”的看法，几乎是罕见的一致：这是一项彻头彻尾的糟糕政策。

租金管制在经济学上被称为“价格上限”（Price Ceiling），也就是给商品（这里是租房服务）设定一个最高价。后果是什么？短缺。

还是用一个简单的例子：如果政府规定，最新款的iPhone手机最高只能卖1000元，而它的市场价本应是8000元。结果会怎样？所有人都想买，但苹果公司几乎不会再生产和销售了，因为卖一台亏一台。最终，市面上根本买不到这款手机，或者只能在黑市上用更高的价格买到。

房子也是一样的道理。当房东无法通过提高租金来覆盖维修、税收和通胀带来的成本时，他们会怎么办？

1. 停止维护。

   既然不赚钱，为什么要花钱维修漏水的管道和失灵的暖气？所以，租金被管制的公寓往往居住条件越来越差。

2. 寻找规避手段。

   比如，偷偷把房子放到Airbnb上短租，因为短租不受管制；或者想方设法骚扰租客，逼他们搬走，这样就可以把房子重新装修后以市场价出租。

3. 退出市场。

   最终，很多房东会选择干脆把房子卖掉，或者改造成不受管制的商业地产。这样一来，市面上的出租房源会越来越少。

这些不是理论推演，而是纽约已经发生的事实。自2015年纽约市开始尝试租金冻结以来，受管制的公寓数量下降了3%，空置率低到几乎为零（这意味着找房难如登天）。与此同时，那些不受管制的公寓租金飞涨，因为所有租房需求都涌向了那里。

马姆达尼先生将恶劣的居住条件归咎于“贪婪的房东”，但他或许没意识到，这些后果正是他的政策所一手造成的。冻结租金，并不能变出更多的房子，只会让现有的房子变得更少、更破。

结语：经济规律不相信眼泪

马姆达尼的计划远不止于此，他还想开办国营杂货店、大规模兴建社会住房、并大幅增税，让纽约成为全美税负最重的城市。

这些政策的出发点，无疑是善良的，是为了帮助社会中的弱势群体。然而，经济世界的运行有其自身的规律，它就像物理定律一样，不以人的意志为转移。好心如果违背了规律，往往会办成坏事。

价格，无论是工资还是租金，它不仅仅是一个数字，更是传递供求关系、引导资源配置的信号。强行扭曲这个信号，必然会导致市场的混乱和效率的损失，而最终为这一切买单的，往往还是那些政策本想帮助的人。

希望纽约市民在投票时能多一分冷静的思考。毕竟，治理一座伟大的城市，光有善意是远远不够的。