居者有其屋很难吗

砍掉管制，就能居者有其屋

如果我说，只要奉行自由市场的原则，大城市普通住房的房价，可以降到三五千一平米，你可能不会相信的。

但是，30年前，一部大哥大3万元，那是极少数富豪才能享受的奢侈品；现在你去买一部老年机或者学生机，性能绝对超过当时的大哥大，售价200。当时一台黑白电视机，要花掉几个月的工资；现在你一个月工资可以买好几台电视，还是高清液晶屏。

30年前，又有几个人能开得起私家车呢？现在我回农村老家，发现家家户户都是私家车。钱多的是宝马路虎，钱少的至少也是五菱宏光。

你算算这些价格的下降幅度，就会发现，假如房子的生产也和手机、电视、汽车一样自由放任，三五千块钱一平米，并不是梦。

只要不搞计划控制那种大规模破坏，财产权有保障，资本是一直在积累的，资本积累意味着技术进步，几何式提高产出、降低生产成本、降低价格，让最贫穷的阶层也买得起，改善他们的生活。而且，资本积累的增多也意味着劳动生产率的提高，工资率的提升。价格低了，收入高了，购买力提升，这就是生活水平提升的过程。

市场经济就是这么神奇的一个体制，它能把过去的奢侈品不断地变成生活必需品。

市场经济是最能造福穷人的经济体制，因为要想赢得最多的利润，就必须面向最多数的人群进行大规模的生产，而市场中的多数群体，就是贫困阶层，要想赚他们的钱，那就得通过资本积累和技术进步，大幅度降价。

市场经济也是能够最大限度地拉平贫富差距的经济体制。现在的贫富差距，就是你开宝马路虎，我开五菱宏光的距离；你吃山珍海味，我吃馒头面条的距离。但是开宝马路虎与开五菱宏光，其实差不了多少时间；吃山珍海味还是馒头面条，也都能吃饱。那些迷恋计划体制的人，以为在那种体制下人人财富平等，可是很明显，穷的一样平等，然而一部分动物比另一部分动物更平等。计划体制下的贫富差距，往往是生与死的差距。

房子就是一种商品，没有什么特殊的。只要奉行市场经济原则，占人口中多数的穷人，也就都能买得起房子。差距大不了就是，富豪住500平大别墅，穷人住50平小单元，富豪住的地段好一点，穷人住的地段差一点，如此而已，绝对不会出现大量的人买不起的现象。

那么，大城市房价为什么却非常高呢？

首先当然是城市化进程，房子的需求旺盛。

城市化进程的启动和加快，是改革开放对人的解放的重要成果。也就是人权提高的结果。

人们不再被锁死在土地上；不再是没有介绍信连村子都出不了，到了城市就会被当作盲流抓起来收容遣送；不再是没有商品粮户口就没有粮票，即使到了城市都会饿死；不再是按照出身和阶层分配工作，而是人人权利平等以服务消费者的能力取胜。

由此，劳动力的自由流动成为可能，向报酬更高的城市转移，既解决了城市发展需要大量劳动力的问题，又使得亿万人民生活得到了极大改善，从此由农民变成了市民阶层。

波兰尼主义者和卢梭主义信徒，反对城市化，说工业社会把人“异化”了，把农村描绘成“田园牧歌”的理想世界。可是农村人才不稀罕那里的青山绿水鸟语花香，才不在乎狗屁倒灶的“异化”，他们用自己的脚步进行了最真实的投票。

那些波兰尼和卢梭分子虚伪而反人类，他们完全可以离群索居，去森林里和动物生活在一起，自由市场从不拦着，但没见他们去。他们只是反对别人来，只是想把农民固定在农村，成为满足他们想象的背景图。

有人说城市承载力有限、中国的城市人口太多。这是计划经济的静态思维，似乎水、电、交通都是给定的数字；他们也忽视了价格机制对城市人口的自动调节机制。如果人们忍受不了城市的拥堵和污染，付出的代价超过收益，他们自然会离开。之所以没有离开而还在增长，就是因为他们还是觉得城市生活质量更高，收益超过成本。城市的承载力，从来没有达到过极限。

上海人口2500万，不是太多了，而是太少了。东京都市圈人口3700万，占全日本1.2亿人的31%；巴黎都会区人口1300万，占法国人口6700万的近20%。上海哪里人多了？

全世界的人口，都集中在经济发达的地区和大城市中。美国面积和中国差不多大，但是人口基本集中在新英格兰、五大湖、弗罗里达半岛、德克萨斯以及西海岸的洛杉矶都会区。美国州与州之间的移民是自由的，这才是正常的趋势。

人口向大城市聚集，这是推高房价的唯一的市场因素、自然因素。但即便如此，只要奉行市场经济的原则，房价高，自然就有人去供给，就会拉低价格，绝对不会出现长时期的高速上涨。

那么，必定有人为的反市场因素。所以——

第二就是管制和干预。

对房地产的各种调控，各种建筑标准、环保标准、劳动标准，无一例外，都急剧加大了建筑成本，打击了房地产的供给，导致房价上涨。

所谓的层高限制、容积率要求等，同样是导致房价上涨的重要因素。一个穷人，真的很在乎住在48层、楼挨着楼、还没有绿地吗？那比他买不起而住在立交桥下还差吗？种种限制措施，看似为穷人好，其实伤害最大的就是穷人。

这些都略过不表。

最重要的是土地供应限制。

土地对于房子，是绝对的专用要素、互补财货，没有土地，房子当然盖不成，供给就受影响。耕地红线、土地用途限制、集体土地难以入市，结果都是严重打击供给，推高房价。

到任何城市的周边看看，都存在着大片大片的农田和未利用的土地。中外都不例外。

托马斯·索维尔在《房地产的繁荣和萧条》中，考察了美国各大城市的房价。在旧金山湾区，一幢普通房屋售价超过全美平均房价的3倍，在旧金山地区售价过百万的房子，在休斯顿和达拉斯，售价仅15.5万美元。这其中固然有其他因素，但是最重要的就是，加利福尼亚州从1970年代开始实行了严格限制土地用途的法律，这些法律都以保护空地、保护耕地、保护环境、历史遗迹保护以及其他悦耳的政治化口号而出台。

然而全美开发土地面积不到国土面积的10%，森林覆盖面积超过城市和乡镇面积6倍。托马斯·索维尔说：对于政治决策来说，民意重于事实，煽动胜于事实。

香港居然有那么多绿地和沼泽。环保组织整天乱吠，要保留郊野公园和湿地，占到了香港总面积的44%；填海造地也无法推进，说是要“保护海洋生物”，这些团体宁愿让人住在逼仄的“棺材房”里，也不能开发楼盘。当人都活不好的时候，要那么多绿地干什么？香港这样背靠深圳的风水宝地，要不是这些环保分子作妖，人口哪里是700万？3000万还差不多！

上海这样的地方，耕地面积为3150.79平方公里，占全市土地总面积的39.65％。实在是搞笑，上海要耕地干什么？在上海种粮食，简直是暴殄天物，把地盖成写字楼和住宅卖了或者收房租不香吗？那这样算下来，在上海种地，一斤小麦和水稻，要卖到天价才划算，到底算不算机会成本？再说了，留那些耕地，难道就够2500万上海人吃了？开什么国际玩笑！

第三才是大杀器：货币扩张。

前面说了，如果不是外在的干预因素，正常的市场进程下，商品价格只会越来越低。那为什么我们却感到物价一直在上涨呢？

长时期、大范围的物价上涨，唯一的原因就是信贷扩张。这就好比一场货币扩张与生产力增长的赛跑。生产力提高了，物价下降了，但是货币扩张了，钱不值钱了，把下降的那些给抵消掉了。也就是说，生产力提高与货币扩张，对于价格起到的是相反的作用。

由此你可以想见：40年改革开放，资本积累极其雄厚，生产力发展速度极快，怎么大部分物价还上涨了？因为货币扩张的速度快得超乎想象，生产力进步如此之快，居然都赶不上货币扩张的速度。

也可以反方向想一想：手机、电视、互联网服务，居然一直在降价，这就意味着这些行业的技术进步速度要多快，才填上了货币扩张这个窟窿，造福了亿万人啊。要不是他们吸引大量资本、几何式的技术创新，以货币扩张的速度衡量，一台电视可不得卖10万？

对于房地产行业，更是如此。

城市房地产由于人口流动和干预因素，本来就供需矛盾突出，房地产又是较早拿到银行新增信贷的行业之一，于是房价就必然大涨，而且带动整个产业链的价格上涨。

这时，人们就不仅把房子单纯当作居住用途，而是为了跑赢通胀，保住自己的储蓄，把房地产作为一种投资资产。也就是说，人们货币需求降低了，不想要手里的钱，想要实物。

人都希望钱越多越好，但是那叫需要，不叫需求。人对货币的需求，并不是无限的。你愿意持有多少货币，就是你的货币需求。当人们有通胀预期，就会减少货币需求，因为更多的货币留在手上就是在赔钱。所以要将货币换成能够保值的资产，房地产就是这种保值资产。法币时代，你的钱本质上并不是你的钱，只看人家想把货币扩张到什么程度。

病根找到了，治病就容易了。

只要放开土地用途限制，或者“妥协”一下，采用东西部用地指标调剂或者购买，问题就能解决一大半。

陆铭在《大国大城》里曾经算了一个账，只要将上海目前的耕地中的一半转为建设用地，每平方公里按5000人算，就可以容纳500万人口，按照最保守的估计，可以产生5700亿元土地出让收入，这些人每年至少创造产出1500亿元、税收420亿元。这是既有利于民众，又有利于政府的事情啊。

不要忘了，他算得实在是太过静态和保守了，不说别的，上海的人口密度，何止5000人/平方公里？上海中心城区的人口密度为每平方公里23092人！

换句话说，城市扩容的潜力还大得很，上海容纳5000万人不是问题。别担心城市承载这个伪问题，交给市场和人的自由选择就可以了。真的人太多、生活成本太高，人会离开的。城市人口，总是能够保持一个最优的规模。

真的要论土地的承载能力，西部地区的土地承载能力才更低，越是经济欠发达地区，单位土地上养活的人口就越少。原始社会，一两个人需要一平方公里，才能维持基本生活，就是这个道理。

停止信贷扩张，货币购买力就立即上升，对于房地产这个新增货币的蓄水池，价格就必然快速下降。

海湾战争中，美军炸毁了伊拉克央行，伊拉克由此失去了信贷扩张的能力，结果伊拉克第纳尔迅速升值。这就是罗恩·保罗要“终结美联储”、米莱要“炸掉阿根廷央行”的原因所在。

我们当然知道，指望掌控印钞权的人能克制印钞的冲动，是不现实的。所以才会提出终极性的解决方案，那就是回顾自由市场金本位，将货币发行的权力从国家手中拿走。

当前情况下，哪怕只要扩张得不太过分，以中国的资本积累和技术水平，以及中国人的勤劳，只要生产力跑赢货币扩张，房价相对于收入，就是下降的。

不要低估以上因素的降房价潜力。到那时，城市市中心的房价，可能还是会居高不下，可那是因为它本身就是极端稀缺的资源，供求关系如此。但是，市郊的房产，三千五千一平米，绝对不是梦。不要忘了，市郊慢慢就会变成中心。

人是最大的资源，是人在创造财富。马尔萨斯人口律揭示了，人口与资源之间，有一个最佳的比例。人口太多，会造成人均收入的下降；但是人口太少，同样会造成效率的损失。在现代工业社会，技术进步突飞猛进，且有着群聚效应，单位土地可能容纳的人口几何式上升，并且可以保证生活水平不降低。

城市人口规模大，才能打造出各种产业；人多了，分工就越精细、交换就越频繁，生产力水平就越高。让人口自由流动，进入大城市，就业和增收问题解决了，还解决了留守老人和儿童等问题。让私人资本进入城市教育和医疗行业，解除进城人员的后顾之忧，让他们安心在城市置业创业。城市土地得到充分利用，人口聚集效应不断显现，让该发展城市的地方发展城市，该种粮食的地方种粮食，各自发挥比较优势，实现总产出的最大化。

现在必须拿出一些大刀阔斧的改革措施，才能根本性地解决经济复苏的问题。土地，是原始的生产要素，任何财富创造，都离不开它。所以应该在解放土地上进行全方位改革。把束缚在土地上的管制措施砍掉，经济就活了，民众就能居者有其屋了，还不用政府花一分钱，没有转移支付的伦理问题，还在等什么？