万科前董事长郁亮在2023年曾指出，中国房地产市场新开工面积持续下滑，已降至2006年的水平，认为这不合理。他援引美国城镇化率达到70%后，人均新开工面积仍能保持较高水平的例子，暗示中国房地产仍有巨大发展空间。

碧桂园的杨国强也持类似观点，将中国的城镇化率与美国作比较，对中国房地产市场表现出持续的乐观态度。

然而，这种看法忽略了一个根本性的问题：真正的城镇化并非单纯的数据堆砌或政策驱动，其核心在于自由市场中的资本积累与经济繁荣。

城镇化的经济学本质

郁亮作为财务背景出身，引用历史数据进行分析是自然而然的。许多房地产高管也常常拿中美城镇化率进行比较，认为中国房地产尚未触及天花板。

然而，从奥地利经济学的视角来看，这是一种历史主义的谬误。它忽视了城镇化的根本驱动力：自由市场经济下的资本积累。

什么是真正的城镇化？

所谓的城镇化，或称都市化，是指一个地区在人口聚集、经济活动频繁、基础设施扩大的过程中，由乡村转变为城市所带来的一系列经济社会结构变迁。

它绝不是简单地通过银行信贷“印钱”然后在某个地方盖几栋高楼。

真正的城镇化是一个由企业家在自由市场中，通过精确的盈亏计算，不断积累资本，并选择最有利可图的地点进行投资发展的结果。

资本积累到一定程度，自然而然地会将原本落后的地区改造为繁荣的城镇。

例如，深圳从一个小渔村发展成为国际大都市，其核心在于改革开放后，大量的民营企业和外资企业涌入，通过市场竞争积累了巨额财富，并将其投入到城市建设和产业发展中。

这是一个遵循市场经济规律的自发过程，而非通过天量信贷吹起的泡沫。

直白地说，城镇化是经济发展和资本积累的必然结果。

如果一个城市仅仅是依靠巨额贷款兴建高楼大厦，却没有真实的企业盈利和居民收入支撑，那么它迟早会变成“鬼城”，甚至沦为“监狱”——因为没有人愿意在那里生活和工作，生产和交换活动无法持续。

中国历史上许多繁荣的城市，如苏州、杭州，无一不是在商品经济高度发达、资本自由流动的环境下，由千百万人的共同行动和持续的资本积累而逐渐形成的。

城镇化率统计口径的盲点

我们常常看到中美城镇化率的对比数据，例如2022年美国城镇化率为82%，中国为65.2%。

表面上看，两者差距似乎不大。然而，这种简单的数字比较存在诸多误区。

首先，统计口径的一致性值得商榷。中国统计局规定的城镇化率是根据常住人口计算的，即使居住在县级以下的镇上也被计入城镇人口。

而美国对城镇人口的界定，无论是人口密度还是基础设施配套，都与中国存在显著差异。

其次，中美两国的“城镇”内涵截然不同。即便我们暂时承认统计口径的一致性，但中国的城镇与美国的城镇在基础设施、公共服务、居民住宅等方面存在巨大差异。

这好比我们将一辆“奥拓”与一辆“奥迪”进行比较，虽然都带“奥”字，但其内在品质和功能完全不可同日而语。

中国的“城镇化”往往意味着大量的住房建设，但在就业机会、教育医疗等公共服务方面，与发达国家的大城市仍有差距。

这种差异导致了即便城镇化率数据接近，居民的生活质量和经济活跃度也可能大相径庭。

城市化的核心是市场经济的活力

郁亮认为新开工面积的下降是市场“超跌”，这种判断是站在开发商的角度，无可厚非。

然而，新开工面积的增减，本质上是市场经济中开发商基于对未来预期的商业行为。

最终的决定因素，在于企业家和购房者对未来经济的信心。

如果预期经济前景不佳，开发商建造的房屋卖不出去就会亏损，自然会减少开工；

而普通老百姓如果收入增长停滞、对未来缺乏信心，也就不敢轻易购房。

因此，有人认为只要放松对房地产的调控，行业就能好起来，这是一种彻头彻尾的谬论。

真实的逻辑是：只有当整体经济真正繁荣起来，老百姓的收入普遍增加，对未来充满信心，房地产市场才能随之复苏。 房地产的繁荣是经济繁荣的结果，而非原因。

那么，经济如何才能实现真正的繁荣呢？

答案说起来简单，做起来难：就是要彻底放开各行各业，让市场发挥决定性作用。

回顾改革开放初期，最不愿放权的正是计划经济部门。这是因为权力意味着利益和控制，彻底的市场化必然会削弱政府部门的权力。

此外，社会心态也助长了权力的集中。

许多老百姓习惯性地将政府视为“父母官”，凡事都希望政府来做主，甚至愿意让渡个人权利和责任。

这种“等靠要”的心态，无疑增加了权力进一步集中的可能性，从而阻碍了更彻底的市场化改革。

没有更彻底的市场化经济，城镇化的速度必然会减缓，甚至出现收缩。

伪高管的出清与市场回归理性

过去，在天量信贷的潮水中，许多房地产行业的“伪高管”得以生存甚至风光一时。

他们并不真正理解经济周期，也不懂得如何通过精细化管理提升利润。

他们擅长的是在充裕的资金环境中“跑马圈地”，甚至忙于内部斗争和消耗，其能力与在竞争白热化、缺乏信贷支持的制造业中摸爬滚打的企业家相去甚远。

如今，潮水退去，这些“伪高管”的真实面貌逐渐暴露无遗——他们如同没有穿底裤的人。他们正在和那些被错误配置的资源一样，经历着残酷的市场出清。

有人失业，有人转行。从郁亮的言论中，我们不难看出，这个行业的“伪高管”们尚未被完全出清。

只有当市场真正回归理性，让那些真正理解经济规律、具备市场竞争力的企业和人才浮现出来，房地产行业才能真正实现健康发展，从而推动真正的、可持续的城镇化。

否则，仅凭政策刺激和信贷扩张，只会制造更多的泡沫和未来的“鬼城”。