现在关于房地产，有两种对立的观点：

一种是房地产是国民经济的支柱行业，要鼓励民众买房，由此拉动消费，促进经济增长。比如许多专家都持这种观点，林采宜的“把钱花光为国争光”，以及孟晓苏的“老百姓要拿出1/3的存款买房”就是其中的代表。

一种是要减少经济对房地产的依赖，通过“调整产业结构”，使非房地产行业的投资增加，让经济摆脱对房地产行业的依赖，从而使产业结构更加合理。

​ 实际上，第一种观念占主流，整个政策也是这样“设计”的。隔一段时间要调控房地产了，是因为民众对房价过高有怨气，所以就要采取各种办法打压一下，但是总的观念仍然是：房地产不能倒，倒了经济就滑坡。所以政策取向就是在促进房地产发展和房价不能太高之间取一个平衡。

鼓励和打压这两种观点孰是孰非呢？在我看来都有问题。

衣食住行，是人类的基本需求。房地产，就是住，永远是有需求的，因为人们不但要能住，还想住得更大更好更舒适。过去住土房，祖祖辈辈就住那套房子，现在要住楼房，而且一个人一生可能要换几次房；过去是一家七八口蜗居在几十平米的小房子，现在小两口就要住100多平；过去房子只要能遮风雨即可，现在则要结构合理装修舒适。

需求的大小，是由消费者决定的。市场上有需求就有供给，通过价格机制调节供需关系的平衡，让人们的需求得到满足。

那么不论是鼓励房地产，还是摆脱对房地产的依赖，都意味着要规划这一切，必然使供需结构被扭曲，最终导致经济产出下降，人们的生活水平降低。

先说鼓励房地产发展。

许多专家都把这一层因果关系搞反了。以为通过房地产消费，就能带动经济增长。

但是只要问一个简单的道理就明白了：买房的钱是哪儿来的？

必然是在别处通过生产销售了他人需要的商品和服务，换来了钱，由此才有了买房的资金。你都无法生产了，也就是失业了，或者生产能力下降了，也就是收入减少了，哪里有能力买房呢？

而要想要好的就业机会、更高的工资，就需要一个财产权受保障、鼓励资本积累的环境，这样才能增加投资。投资增加，意味着就业机会增多，意味着劳动生产率提高，由此人们就有钱买房了。

反之，如果经济干预多，财产权预期不稳，资本积累下降，人就变穷了，当然就没钱买房了。

40年改革开放的伟大成就就是，通过实行以财产权更加受保障的市场经济体制，人们都有了比过去更好的工作，更高的收入，所以改善了住房条件。

从来是生产在适应消费需求，不是本末倒置地认为通过改变需求去适应生产；发展经济是为了满足人们的需求，没听说过让人放弃需求而发展经济；是个人的行动决策和财富创造，提升了GDP，而不是为了GDP改变人的行动决策，那样就既不会有自主也不会有繁荣。

当忽视了人们的个体行动决策，把经济当成一个整体看待时，为了实现拉动房地产的目标，就会采取许多“宏观”的政策。

比如通过大规模建设经济适用房、廉租房、城中村改造，实现房地产投资的增长，进而带动GDP。

这种做法首先存在伦理问题，这就是用一部分人缴纳的税金补贴另一部分人，那么必定是侵犯财产权的，而财产权不稳的经济后果就是资本积累减少，经济进步变慢；其次必然造成生产结构的紊乱，稀缺资源被吸引到了房地产领域，其他领域的资源变少，必然供给下降物价上涨；三是必定造成低效和浪费，因为没有了价格信号，资源配置必然扭曲，开着保时捷住经适房的现象就会出现；四是任何生产结构的紊乱和资源配置的扭曲，长期看必然降低经济产出，最终不利于所有人。

前些年鄂尔多斯就出现了大规模搞房地产，结果搞出了“鬼城”的情况。原因就在于，消费者并没有那样的需求，盖起来了也没有人买。GDP的确增长了，但那不是在创造财富，而是在毁灭财富。

再比如各种刺激消费的政策。都把钱存起来不花怎么办，有些专家恨不得要开征储蓄税，有人不是说了吗，存款50万以上就要征税。这样的话，不就把钱拿出来花了，经济不就增长了吗？

殊不知这种提议是毁灭性的政策。人们之所以不敢花钱，就是因为对未来的预期不好，因此增加现金持有，应对未来的不确定性。另外就是生产出现了问题，消费者不是不愿意花钱，而是你生产的东西不能满足他们的需求。那么只要预期慢慢稳定，财富积累增加，生产结构回归正常，大家自然就愿意花钱了。

那专家一直盯着老百姓本就干瘪的口袋，就是要把仅有的救命钱也搞走，人们就必须得从头再来去积累财富了，而且预期更加不稳了。所以这就是自杀式的提议。

这些专家都是凯恩斯的门徒，为了抽象的经济数据，不在乎活生生的人；为了一时的目标，而不要长远。反正，长远来看，我们都会死的。

更加立竿见影的办法就是信贷刺激。一个人要买房，正常情况下必然要节制消费，积累储蓄，也就是必然做出牺牲。但是信贷扩张则不需要节约和牺牲，可以无成本地扩张货币供给。

这些新增的信贷会首先来到获得这些信贷资金的人手里，房地产行业就是较早拿到新增信贷的行业之一。于是在并没有真实储蓄增长的情况下，房地产行业会蓬勃发展，一派繁荣景象。

然而真实的储蓄并没有那么多，那些钱并没有对应的财富作为基础，结果就是楼盖到中途根本难以为继，发生烂尾现象。还款困难了，银行系统也会出现危机。这就是经济危机的前兆。

所以刺激政策的结果，轻一点是资源配置错误，造成人们的生活变差；严重一点就是财富毁灭的经济危机。只不过这个过程往往比较漫长，而且随着生产力的进步，会抵消一部分这样的后果。

再说摆脱对房地产的依赖。

这实际上就是“产业政策”的另一种表述。意思就是，可以通过规划的手段重新发展出一套产业，由此增加这个产业在经济中的比重。

于是，一整套扶持其他产业发展的措施又会出台。跟支持房地产行业发展一样，给优惠、给政策、给补贴，给贷款，各种扶持。就像世界各国现在对环保产业一样。同样的结果就是，生产结构紊乱了，资源都被吸引到了受扶持的产业中去了，满足其他需求的资源变少了。

这些受扶持的产业，当然在建设初期会创造大量GDP。然而既然是受扶持，那就是一个永远填不饱的窟窿，一直要靠纳税人的输血才能存活。如果不是这样，就在市场中参与竞争了，接受消费者检验了，何必要扶持呢？

但是这时候，人们要改善住房的需求就被打压了，因为用于房地产的资源变少了，必将造成房地产价格的上涨。

产业政策不是消费者的需求，否则就不需要产业政策。消费者当前在紧迫需求恰恰是房地产，为什么却要减少对房地产的依赖呢？

市场经济是一个自洽的体系，需要发展什么，应当听从消费者的命令。并没有上帝视角的应当发展什么或者应当摆脱什么，消费者需要什么就生产什么。当消费者更需要房地产的时候，那GDP就“依赖”于房地产；当消费者更需要其他东西的时候，GDP就“摆脱”了对房地产的依赖。所以并不需要刻意地去支持什么或者压制什么。

市场处理这个问题的办法也非常简单，那就是价格机制。当一种商品价格上涨，就说明消费者对其需求迫切，企业家在利润动机的驱使下，就会将资源调配到这个行业。反之，当价格下降，就说明消费者对其需求不迫切，企业家就会将这些资源释放出来，用于满足消费者更加迫切的其他需求。

尊重自下而上的自愿秩序就可以了，让人们自由选择，产业结构自然合理，GDP自然增长。

这世界，总是天下本无事庸人自扰之！

那么我们就来看看房地产市场降温背后那些“看不见的”到底是什么。

一

首先应当清楚一个事实，这一轮房地产市场的降温，以及“烂尾楼危机”，直接原因是信贷收缩的结果。美国大萧条和次贷危机，不是什么人的“动物精神”，更不是“市场经济的固有缺陷”，而是美联储信贷扩张政策导致的。

事实上，所有经济危机，都是美国政府一手制造的，然后甩锅给“贪婪的商人”、“可憎的投机者”等等。这是政客们惯用的伎俩。

新增信贷大量涌入房地产领域，满足美国社会主义的“居者有其屋”计划。为了化解和转移风险，又创造了大量金融衍生产品。一旦一个环节失守，房地产暴雷随之发生，就会引发连锁反应，最终导致金融体系的崩溃。到那时，经济危机、企业破产、工人失业、社会动荡，就必然上演。这都是美国曾经真实经历的事。

决策层对此是心知肚明的，这是他们一直以来非常关注的问题，他们对此进行了专门的研究。所以在金融领域，相对采取了审慎和保守的策略，收缩房地产信贷，就是防范金融危机的一个基本动作。

但是各地房地产普遍发生低迷，根本的还在于各种管制和干预的因素（信贷政策本来就是干预的重要因素），也就是各种所谓的调控。在信贷收缩之后，发生爆雷和市场低迷，经济增长压力很大，于是各地又纷纷出台“保交楼”、放宽落户和买房资格、适当增加信贷的政策，财政部税务总局近期还出台了居民换购住房个人所得税退税政策，试图将房地产市场重新拉回来。

可是经济不是数学公式，在这边输入一个变量X，那边就必然出现一个变量Y。经济就是人的行动，人的行动不是数学公式和计算机程序，更不是条件反射。经济是复杂因素的结果，不是一刺激就上来的。今天打压明天刺激，以为就可以把经济随意操控，是“致命的自负”。因此我们发现，尽管出台了各种措施在刺激，房地产还是萎靡不振。

二

可是，明明有海量的人想买房或者改善住房啊，明明也有很多房子没有卖出去啊，怎么就刺激不起来呢？

因为大家手里没钱了。钱变少了，就要先满足比买房或者换房更重要的需求，例如吃饭和支付各种账单。只要有钱，谁不想买房子，谁不会买买买？哪里用得着“刺激”？

为什么大家钱变少了呢？因为企业变少了、或者规模缩减了、投资减缓了，所以很多人要么失业了，要么工资变少了。而与此同时，信贷扩张还在继续，储蓄在缩水，物价在上涨，生活成本加大了。

归根结底是，经济出问题了。

所以，不是房地产拉动了经济，而是经济拉动了房地产。管制少了，人们有了更好的工作更高的收入，所以能买起房子。工作变差了收入减少了，盖多少房子人都买不起，这时候房地产不但不会拉动经济，反而会摧毁经济。

说房地产拉动了经济，是典型的因果倒置，就是只看到表面现象，看不到它背后的原因的“坏经济学家”。其错误就像看到鸡打鸣，所以天就亮，因此把鸡打鸣看作天亮的原因一样荒谬。

改革开放以来，我国人均肉类摄入翻了好几番，我们能认为，是由于大家吃肉多了，所以经济进步了吗？当然不能。要吃更多的肉，你首先得有钱买肉，买肉的钱来自于你为他人提供的商品和服务。正是由于改革开放让大家都能自由地生产商品，满足他人需求了，所以大家才有钱买肉了。

大家都想多吃肉，而且通过为他人提供商品有钱买肉了，吃肉就成了真实的需求。有需求就有供给，所以就有人投资，生产更多的肉来满足人们的需求。

房地产也是一样的道理。必须是投资不断增长，企业不断壮大，所有人都有了更好的工作，通过给他人提供商品和服务取得更高的收入，所以才能买得起房子。

经济是一个整体，不是单细胞生物想象的那样，今天用房地产拉动一下，明天用消费刺激一下。

如果房地产能够拉动经济，那发展经济岂不是太简单了？集中所有资源拼命盖房子不就行了？为什么不去干？

因为人们收入减少了，需要房子，但是那不是真实的需求，因为他没钱买。所以这时候盖越多的房子，就越卖不出去，越是浪费资源毁灭经济。

当初鄂尔多斯房子盖得鳞次栉比，然而却成了“鬼城”，鹤岗的房子盖得非常多，但是它们的经济发展了吗？没有的，全是负资产。

我们还可以从另一个角度看这个问题。

一段时期、一个地方的房价高的时候，反而是人们能买得起房子的时候；房价低的时候，人们反而买不起了。这是为什么？

这告诉人们，价格从来不能看某一商品单独的数据，而永远是相对价格的概念。你说一个苹果5块，说明不了任何问题，你必须知道5块钱能买一个苹果两个梨，才知道苹果比梨贵；当5块钱能买1.5个苹果，仍然只能买两个梨的时候，你就可以判断出苹果相对于梨降价了。

同理，房价上涨的速度，低于工资（劳动力的价格）上涨的速度，那么房价实际上是低的；反之，房价虽然涨得慢，但工资涨得更慢、没涨、甚至失业了没工资了，那么房价实际上是高的。

改革开放之前，房子很便宜，但是人们住得非常逼仄，什么原因？经济发展程度低，人不能自由流动，是根本原因。若从房价收入比来看，就是因为相对于房价，工资即劳动力的价格更低，所以大部分人没有自己的房产。改开以后，房价节节攀升，更多的人反而有了自己的房子，就是因为人们的收入相比于房价提高了，所以买得起房子了。

那么很显然，要想让人们买得起房子，就要提高人们的收入，让收入增长速度超过房价增长速度。

怎么样提升人的收入呢？

资本多了，技术进步快了，单位投入的产出更大了，劳动生产率高了，收入就提升了。投资增速了，企业多了，劳动力的供给是有限的，企业就要开出更高工资竞争劳动者，所以收入就高了。

资本多、投资多、企业多的前提条件是什么？是市场经济，就是要尽可能地减少管制和干预，让人们的财产权有保障。有恒产者有恒心，人们才能积累更多的资本，投资于长远，推动形成更多的企业，所有人的福利随之改善。

一年要关好几次门，有些行业只准一部分人干，不准另一部分人干，今天锤这个明天锤那个，就没人敢积累资本了。资本少了，收入就下降了，人们就买不起房了。

四

那众多的经济学家为什么热衷于说房地产拉动了经济增长，房地产低迷就拖累了经济，似乎“成也房地产，败也房地产”呢？

因为这样说能够实现一个乾坤大转移，将矛头对准房地产行业，让房地产行业成为背锅侠。那给人一种强烈的暗示：是房地产将经济搞垮了，把人搞穷了。这能迎合公众的情绪，让他们看起来像一个替公众请命的良心知识分子，由此赢得更高的地位；更重要的是，真正导致经济萧条、人们买不起房的原因，反而隐藏不见了。

至于文章中说的“房地产挤占了其他产业的生存空间”，纯粹是不懂经济学的胡说八道。产业没有什么挤占不挤占的，经济不是静态均衡的概念，而是一个动态的过程。什么产业应当发展，不是谁规划出来的，而是看消费者的需求急迫程度。哪个行业应当优先发展，反映了消费者的主观价值排序。消费者都需要改善住房，都愿意为房地产行业金钱投票，房地产行业才能发展。这恰恰说明资源被企业家配置到了消费者最迫切的需求上。

还有莫名其妙的“一鲸落，万物生”，更是信口开河。怕就怕，鲸落了，万物也落了。因为海洋的水质已经不适合万物生长了。