这几天，烂尾房的问题出现了一个新变化。

珠海的闻珊女士，在烂尾楼维权两年无果后，状告开发商与银行，法院判她可以停贷，并且开发商要退还她所有钱。

这被誉为“标杆意义的判决”。紧接着，江苏连云港的法院也做出了类似判决。一时间，掌声雷动，无数烂尾楼业主奔走相告，仿佛看到了青天。

大家都在欢呼，银行终于承担责任了，这才是公平！

是吗？

一、如果你是银行，你接受吗？

我们先抛开所有复杂的法律和金融术语，把这件事简化成一个我们每个人都能理解的场景。

你有一个朋友，叫小明。他想创业开个奶茶店，但钱不够，跟你借了30万。你俩签了借款合同，约定了利息和还款日期。你信任他，把钱打给了他。

小明拿到钱，野心勃勃。他没有去考察市场，而是听了一个“大师”的忽悠，说在沙漠里开奶茶店，主打一个差异化，肯定能火。于是，他把30万全投进去，在沙漠中央盖了个豪华奶茶铺。

结果可想而知，别说顾客了，连骆驼都不路过。奶茶店黄了。

到了还款日，你找到小明。小明两手一摊，说：“兄弟，真对不住。我投资失败了，那奶茶店根本开不起来。你看，钱都打水漂了，我实在没钱还你。要不这样，这笔账就算了吧？毕竟，我的决策失误，不是你的错，也不是我的错，是那个‘大师’的错。”

请问，你接受吗？

你肯定把桌子掀了。你会指着他的鼻子说：“我借给你的是钱！我管你拿去开奶ADC店还是买原子弹？那是你的事！你的投资风险，凭什么要我这个借钱给你的人来承担？欠债还钱，天经地义！”

这个道理，简单、朴素，是支撑我们社会信用的基石。

现在，我们把角色换一下。

你，就是银行。小明，就是购房者闻珊。那个沙漠里的奶茶店，就是珠海泰禾中央广场那栋烂尾楼。

闻珊向银行贷款，买了一套期房。银行审核了她的资质，把钱贷给了她，这笔钱，按照合同约定，直接打给了开发商，用于支付房款。银行和闻珊之间，是借贷关系。闻珊和开发商之间，是买卖关系。

这是两个独立的法律关系。

现在，开发商跑路，房子烂尾，买卖关系出了问题。闻珊说，既然我的房子没了，那我欠银行的钱，也就不还了。

为什么我们觉得朋友小明不还钱是无赖，而购房者闻珊不还钱，就是正义呢？

二、因为银行是“国家的”？

答案藏在大多数人的潜意识里。

因为银行不是你的朋友张三李四，银行是“庞然大物”，是“金融巨头”，更重要的是，在很多人眼里，银行=国家。

“银行那么有钱，亏一点怎么了？” “开发商监管不力，银行也有责任！” “银行是国家的，国家就得为我们做主！”

这种情绪，可以理解。当个体面对系统性的风险时，会本能地寻找一个最大、最强的实体来作为负责对象。

而银行，尤其是我们国家的大型商业银行，在老百姓心中，就是国家的“钱袋子”。

让银行承担损失，约等于让国家来买单。既然是国家买单，那自然是你好我好大家好，一片欢腾。

这引出了第二个问题：银行到底是不是国家的？

从股权结构上看，不全是。很多银行都是上市公司，有大量社会股东。但从运行模式上看，它又是“半国有”的。

在现代部分准备金制度下，银行吸收100块存款，可以贷出去更多钱（比如800块），从而创造信用和货币。这个游戏怎么玩，规则谁来定？是政府。存款准备金率是多少，基准利率是多少，LPR怎么报价，央行都有明确的指导和管制。

银行可以把钱贷给谁，不贷给谁？

很大程度上也受到国家产业政策的影响。要支持小微企业，要支持高新科技，要“房住不炒”。银行的信贷额度、利率浮动，都戴着“政策的镣铐”。

所以，公众的直觉在某种程度上是对的：银行的运营，深深地烙着国家的印记。它不是一个纯粹的市场主体，它在执行国家的金融政策。

但问题恰恰就出在这里。

三、谁让你失去了风险意识？

我们来复盘一下整个购房悲剧的链条，看看“国家”或者说“政府”在其中扮演了多少角色。

那块地，能不能盖房子住？

新闻里写得很清楚，闻珊买的房子，位于珠海保税区。政府网站明确提醒：“除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。”她买的公寓，实际上是办公用房，晚上九点后会停电。

一块地的用途是谁规定的？是政府的规划部门。

那个开发商，有没有资格卖房？

开发商要盖楼，从拿地、规划、建设到预售，需要过五关斩六将，拿到一堆盖着红章的许可证。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 谁发的这些证？是政府的各个职能部门。

那笔钱，银行该不该放贷？

银行的放贷流程，谁在监管？是银保监会（现在的国家金融监督管理总局），也是政府机构。

购房款，有没有进入监管账户？

为了防止开发商挪用资金导致烂尾，国家早就规定了预售资金监管制度。购房者付的钱，应该进入一个专门的账户，由银行和政府共同监管，专款专用。泰禾中央广场的资金链断裂，显然是这个环节出了大问题。

谁负责监管这个账户？理论上是政府的住建部门和银行。

你看，从土地性质、到开发许可、到贷款审批、再到资金监管，每一个环节，都有政府的影子，都有“看得见的手”在进行管制和审批。

正是这种无处不在的“父爱式”的管制，给了购房者一种巨大的、虚假的安全感。

人们的潜意识逻辑是这样的：“这么大的事，政府肯定都替我把好关了。地是政府批的，预售证是政府发的，银行是政府管的。如果这房子有问题，政府根本不会让它开盘销售。既然它能卖，就说明它是安全的。”

在这种环境下，一个普通人，在做他一生中最大的一笔消费决策时，完全丧失了风险意识。

他不会去调查开发商的背景和负债情况，不会去研究土地的使用性质，不会去质疑为什么贷款如此轻易，更不会去核实自己的钱到底打进了哪个账户。

他把自己的判断力，连同自己的全部身家，一起外包给了“审批”和“管制”。

四、依赖管制的尽头，是一地鸡毛

当风险真的爆发时，这套逻辑就必然会导向唯一的结果：所有人把矛头指向政府。

“你们为什么会批准这种地块盖住宅？” “你们为什么给这种公司发预售证？” “你们为什么不管控好银行的贷款？” “我们的监管资金去哪儿了？”

最终，一切市场风险，都转化为了政府的治理危机。

民众将一切归因于政府，要求政府解决一切。

这说明了什么？

过度的干预，只会导致人们失去正常的市场判断能力，从而在一切事务上依赖于政府。

这是一种集体性的心智退化。

当每个人都放弃了为自己负责的权利和义务时，市场就变成了骗子的乐园和巨婴的温床。

他只要搞定相关部门的某个人就可以了。

恒大，一个负债两万亿的庞然大物，不就是这么来的吗？它卖了多少没有合法预售证的房子？

它通过各种表外融资，绕开了多少监管账户？它精心包装的理财产品，收割了多少相信“大到不能倒”的投资者？

上当受骗的人，难道没有一丝责任吗？

当一个企业用远超正常水平的利息向你借钱时，你图的是它的利息，它图的是你的本金。这个常识，为什么在“政府隐性背书”的幻觉下，就失效了？

市场当然不完美，它充满了风险、陷阱和不确定性。

但正视风险、管理风险、为风险定价，恰恰是市场让每一个人成长的唯一方式。只有每一个人都对自己的决策负责，对市场中的风险有充分的敬畏和准备时，我们才能进入一个越来越成熟、越来越好的市场化社会。

而一切依赖管制，指望政府为你包办一切，最终只会导致一地鸡毛。

政府承担的事务越来越多，越来越重，面对的舆论指责也越来越多，越来越激烈。它陷入了一个“管得越多，责任越大，骂名越多”的无解循环。

那位胜诉却拿不到钱的闻珊女士，她的悲剧值得同情。但我们更应该思考，是什么造就了千千万万个“闻珊”？

不是缺一两个“标杆性判决”，而是缺一种精神：对自己负责的精神。

不是缺几条更严厉的监管规定，而是缺一个环境：一个让每个人都明白“买者自负”，并愿意为此承担后果的环境。

就不能一切交给市场吗？让骗子在阳光下无所遁形，让尽职调查成为每个人的本能，让契约精神成为最高的信仰。

到那时，你赢了官司，才是真的赢了。你不仅保住了自己的钱，更保住了自己的脑子。

很伤心，被骂惨了

可是，他们的愤怒，恰恰证明了我的观点。

我认真阅读了每一条评论。

坦白说，这汹涌的骂声，非但没有动摇我的核心论点，反而以一种意想不到的方式，雄辩地印证了我的判断。

那些最激烈的反驳，那些被点赞最多的“常识”，恰恰是我文中批判的“集体性心智退化”最生动的注脚。

因为，这些评论，恰好说明了，他们连买房这种大事的基本规则都不明白，他们之所以不明白，就是因为一切有政府监管，所以连合同都懒得看。

他们连标准房贷合同中，抵押物如何约定，是根本不知道的。

我相信评论区的人大多买过房，大多贷过款，但同时，他们也从不看合同。

他们激动地在批评银行，在讲各种抵押物理论，却从未想过：

贷款者是签过合同的！

把合同拿出来一看，不就是一翻两瞪眼吗？有什么可争的呢？

我来列一下吧。中国所有商业银行里的房贷合同里都有如下条款：

第X条 法律关系的独立性

借款人（乙方）与售房人之间的商品房买卖关系与贷款人（甲方）和借款人（乙方）之间的本借款合同关系为各自独立的法律关系。因商品房买卖合同的订立、履行、变更、解除、终止、无效或被撤销等所引发的任何争议、纠纷或索赔，均由借款人与售房人自行解决，与贷款人无关。

在任何情况下，借款人均不得以此为由，拒绝或迟延履行其在本合同项下的任何义务，包括但不限于按时足额偿还贷款本息的义务。

这一条款在说什么？

你的两个身份：你是开发商的“买家”，同时也是银行的“债务人”。这是两个完全不同的法律角色，受两份不同的合同约束。

纠纷隔离**：**你和开发商之间的一切问题——无论是房子质量差、延期交房，还是最极端的烂尾——都属于你们“买卖合同”的范畴。你只能依据那份合同去找开发商算账。

还款义务的绝对性**：**你不能拿“买卖合同”的纠纷，来作为不履行“借款合同”的理由。银行借给你的是钱，你欠银行的也是钱。开发商没给你房子，不等于银行就没给你钱。银行已经履行了它的合同义务（放款），现在轮到你履行你的义务（还款）。.

好，继续。一般也有这样的一条

“第Y条 抵押物的风险与保管

抵押期间，抵押物（即本合同项下房产）发生或可能发生毁损、灭失的风险，由借款人承担。

若抵押物价值减少或灭失，借款人应立即书面通知贷款人，并应在贷款人要求的合理期限内，另行提供贷款人认可的、足额的、新的担保，或提前清偿本合同项下的全部剩余债务。否则，贷款人有权宣布本合同项下债务全部立即到期，并有权追索借款人的其他财产以清偿债务。”.

这条“风险条款”彻底粉碎了“把烂尾楼扔给银行”的幻想：

*风险承担主体***：**房子的风险，无论是天灾（地震、火灾）还是人祸（开发商烂尾），由你——借款人/未来的业主——承担。银行不承担标的物本身的物理风险。

*债务不清零，反需“加码”***：**当抵押物出问题时，你不是解脱了，而是陷入了更被动的境地。你要么提供新的、银行认可的等值抵押品（比如你名下的另一套房产），要么就得立刻把剩下的贷款本息全部还清。

香港金融危机时，大量的房子价值下跌的房子，由于抵押物不足，还需要向银行交纳新的抵押物，不交，银行就可以拍卖你家房子。

如果按这一条款，银行想这么做的话，最近五年在一二线城市贷款买房的房主，包括几年前用房产抵押去做经营贷的，都需要增加抵押物，如果不交，银行可以按条款没收你的抵押物拍卖。

这是因为中国是政策市，政治不允许商业银行这么做。

*无限追索权*：如果抵押物灭失，你既不能提供新担保，又不能提前还清，银行就有权启动“全面追索”，你的工资、存款、股票、其他房产、车辆等所有财产，都可能成为银行追讨的对象。这个条款说明，中国的房贷是一种有追索权的贷款。

*那些在评论区说，抵押物没有了，债务就不用还的人，他们可曾看过一眼自己签的房贷合同？*

继续往下看：

“第Z条 债务提前到期

发生下列任一情形，贷款人有权单方面书面宣布本合同项下全部债务立即提前到期，借款人应立即清偿全部剩余贷款本金、利息及其他应付款项：

…（多种情形）…

(n) 借款人与售房人之间的《商品房买卖合同》被有权机关确认无效、被撤销或被解除的；”

不管你与开发商之间的买卖事同由于何种原因，比如因为房地产商交不了楼于是只能撤销，那么，你可以向地产商追偿你交的房款，但是银行是向你追偿欠款。

好了，通过以上这几条，就能明白，评论区的骂声，证明了一点，他们不看房贷合同。哪怕有些人买过几套房，每一次交易几百万，他们也不看合同。

为什么呢？有时，人们签个一万块的小合同，都要认真审核，为什么几百万的合同，都不看，在评论区根据自己的理解，自己的想当然胡说呢？

原因就是我上篇文章讲过的，管制、审批太多了，人们失去了对市场风险的谨慎态度 。

既然各个环节都有审批，监管，都有政府部门在负责，那我怕个毛啊，看什么几十页的合同？

还有人说，合同这么长，我看不懂，但是花三千块请个律师不行吗？几百万的房产，请个专业人士帮你看一眼不行吗？

一群骂野夫诈骗犯的泰国买房者也是如此，难道自己不能查看泰国的相关法律，不能咨询泰国本地律师？在泰国中国人购房，从来也没有过什么永久产权啊，这是泰国房地产市场的常识了。

失去了警惕心理，到哪都是韭菜。

好了，这时有人又要引经论典了，说这合同有问题，不公平等等。

但是，你知道什么叫法吗？

法是某一种确定性的规则吗？是规定在某一种纠纷应该怎么解决吗？当然不是。

法的本质是，定分止争。

既然你们有纷争，那么只有几种情况：

1、有一方违约，且不执行违约约定中的条款；

2、双方合同约定不清晰，有语言歧义，导致纷争

法院能维护的是要排除所有的要素，只聚焦在合同全身，既然合同当初是你们自愿签署的，是代表着双方的自由意志，那么，法院维护的就是合同签定这一瞬间的真实意愿。

而这一真实意愿，才是真正的法律！也就是说，合同本身所有的条款就是法律本身。

你说你没有看过合同，那法院是不会理你的。

他只能认定，这一份合同，就是双方的真实意愿，他要去维护的，就是这一意愿的执行。

法官，是不能有自己的意见的，它不能说，我认为你们当初合同签的不公平不合理，所以我要推翻这份合同。

不好意思，法官，你超界了，我们俩的自由交易合同，想怎么签，就怎么签，你无权置喙。

只要是一份体现双方意愿，且可执行（必须有经济性的违约条款）的合同，那么，合同本身就叫法。

法官要守法，就是他也要将这一份合同视为至高无上的法律，否则，他就不是真正的法律执行者。

美国欧洲都有一种恶法，就是法律可以审核婚姻合同。（中国正在学习）

比如，某女嫁给某富豪，约了合同，她不拥有富豪的任何财产，如果离婚，富豪也不给这个女的一毛钱。

但如果真离婚了，法官是可以根据以下几个理由修改这份合同：

1、紧急情况下，不得不签的，比如明天就要结婚了，今天说，你不签，明天我就不和你结，这在法官看来，就不代表自由意愿；

2、明显有失公平，象这种不能要一毛钱的合同，法官就可以判不公平，多少给点嘛 ，哪能一分钱不给。你这不公平，我得改。

这时，法官变成了什么人？

他不是法律（这份契约）的执行者，他个人的观感 、意志成为了法律，他在告诉所有签合同的人，你们的自由意志和意愿，是非法的，我大脑中的认为，才是合法的。

再次强调，合同就是法律的本身。

在法律上，尤其是在房贷合同的框架下，抵押物是“担保”债务履行的一种方式，而不是债务本身。

你的核心义务，是偿还你借的那笔钱，那笔白纸黑字写在借款合同里的债务。房子，只是这笔债务的“增信措施”。

其实房子还在，哪怕是期房，也有一定的价值，最终破产处理资产甩卖，也有可能买房者能分得一部分。

假设分到了原购房款的10%。

那么好，现在房价如果跌了90%的，你认为，你就可以不还贷款了吗？银行拿回10%价值的抵押物，他就无权再向你追偿了吗？

不好意思，合同里不是这么约定的。不管你当下的房产跌到什么价格，他对你的债务追索权永无有效，这是合同（也就是法律）所约定的。

为什么人们不关心这份合同？

我们假设，政府从来不管市场买房的事，你们自己搞，会出现什么？

你会想一定会诈骗横行啊，我也买块地，把地再抵押贷款，然后画个图，就开始卖楼花、卖期房，客户交全款后，我马上消失，让无数人倾家荡产。

这种想象合理吗？合理，并且市场上当年就出现过不少。

包括史玉柱就干过这事，只不过他不是卷钱跑，是没钱建了，他把客户的钱拿过去干别的亏掉了。

但的确是躲起来了。躲到安徽卖保健品脑白金去了。

他后来赚到钱后，退回了客户这些钱，但要是他没有起来，当然就是人们要损失了。

好了，你认为灾难会一直持续吗？不会。

当这样的事出现一起，两起，十起时，经过媒体的广泛宣传，人们就会认知到，原来，买期房是一件风险系统极高的事。

这时，售楼处请几个人来作秀，你会上当吗？难了，因为一个不小心，就是倾家荡产，你敢象去菜市场一样排队去抢房子吗？

这时，市场就会发育出多种服务。

第一种，就是香港式的期房监管模式，购房者聘请律师行，对买家资金进行第三方监管，律师行里有熟悉工程的，熟悉监理的，熟悉房产金融的，熟悉合同纠纷的，一群专业的律师负责来审批开发商的提款，以确保这些钱用于工程建设，并把房子盖好。

第二种，股权式期房建设，那就是由买房者一起成立有限责任公司，一起购买塔式公寓楼，按股权来分配房产，他们去参与招拍挂，他们找市场上第三方公司来建房，这是美国模式。

第三种，市场上出现第三方保险公司，出售期房险。他们盈利的方式就是他们控制整个建房过程，或审核开发商资质，监管资金，只要出险少，他们就能盈利。

所有的风险，都有对价，也就是你得额外付一笔钱，比如律师费，比如股份公司组建费用，比如保险费。

但你支付了费用后，万一出事，有人来负责，有人来赔钱。

律师行没有监管好，出事了，他赔钱。

保险公司没有监管好，出事了，他也要赔钱。

欧美社会在没有政府提供强制社保医保时，民间发育出来了强大的互助会，建立了几十万、几百万人之间的互助，解决医疗、养老问题。

很多人害怕市场，认为市场化下是个人原子化，错了！

严格管制下，个人才是原子化。在更为市场的环境下，人们必须进行各种合作、联合或寻找商业机构，来帮助自己应付各种不确定性。

市场自己会创造发育出防风险机制，这种机制，更有利于消费者的长期利益。

相信市场的力量吧。