很多人会问：房价还会下跌么？

只要问出这个问题，说明是把房子当成了投资品。

房子可以成为投资品，但普通住宅首先是一件耐用消费品，而不是会升值的投资品。

什么叫投资品？要能够产生未来的现金流折现。

比如股票。买股票本质上是买一家公司的股权。这家公司在市场上提供产品和服务，业务扩张，利润增长，股权的价值才有可能跟着上涨。股票背后依托的，是企业未来创造财富和现金流的能力。

房子有这个性质吗？一栋房子本身不会像一家企业一样持续创造新的商品和服务，它的经济价值主要来自未来能够提供的住房服务，以及由此产生的租金。

可能有人会拿黄金来反驳：黄金没有利息，也没有现金流，为什么这么多年黄金价格一直在涨？

其实不是黄金涨了，是美元相对于黄金贬值了。如果以黄金计价，从1971年布雷顿森林体系解体至今，美元相对于黄金的购买力贬值了99%。

这几年黄金之所以持续上涨，底层逻辑在于它是货币。正因为美元持续贬值，全球央行都在增加黄金储备来抵御风险，中国央行连续22个月增持黄金，但是我认为力度还远远不够。而房子显然不可能是货币，全世界没有任何一家央行会储备房子。

房子就是一种耐用消费品。从你买下它的那一刻起，物理损耗和折旧就已经开始了。

既然天天都在折旧，为什么从2008年短暂回调后，能一路上涨到2022年？

这十多年的持续上涨，从来不是因为房子本身的价值增加了，而是货币和信贷扩张，大量廉价信贷涌入房地产的结果。普通家庭凑齐几个钱包，背上长达30年的房贷，才把房价推到了那个位置。

货币超发和信贷扩张可以短期推高资产价格，但作为消费品，房子的价格最终不可能脱离消费者的真实购买力。

所以到了2023年，银行想放贷也放不动了，因为老百姓借不起，也不愿意再借了。到了2026年，新增个人住房贷款甚至直接转为了负数。新增贷款赶不上还款的速度，信贷扩张彻底见顶。

这也是当前消费萎靡的重要原因。全家凑齐几个钱包付首付，未来几十年的一部分收入已经提前被锁定，用来偿还今天的房贷。手里能够自由支配的钱减少了，其他消费自然会受到挤压。

一件本身在不断折旧的消费品，当推高它的廉价信贷不再扩张，过去被信贷推高的价格就必然会下跌。

至于跌到什么价格？跌到市场出清结束的时候，跌到人民的收入开始上涨的时候，但是随着社保全额缴纳，随着企业税收严征管的到来，收入上涨？我只能说压力很大很大。