当前，中国的房地产市场正经历一场前所未有的深度调整。

尽管地方政府和中央银行相继出台了一系列利好政策，但销售数据依旧疲软，市场信心难以提振。

正如许多人所预料，在潜在购房者对未来缺乏信心、就业市场面临严峻挑战的当下，指望他们大规模购房无疑是“缘木求鱼”。

显而易见，只有购房者重拾信心，房地产市场才能迎来转机，然而，这一看似简单的逻辑，却被无数人忽视或刻意规避。

两年前，当国际评级机构穆迪将碧桂园的债券评级下调至“垃圾”级别时，这在一定程度上反映了市场对其偿债能力的担忧，即在销售持续低迷的情况下，巨额债务恐难以偿还。

房地产开发商通过借贷获取土地、建设楼盘，一旦销售停滞，资金链断裂的风险便会急剧攀升。

有趣的是，最近几年关于恒大、碧桂园困境的讨论中，有观点开始将矛头指向企业自身，认为穆迪等评级机构并非“打压”，而是开发商自身长期奉行的“高周转”策略以及重仓三四五线城市的战略选择，才是导致其当前困境的根本原因。

从行业整体视角来看，碧桂园的经营管理能力，尽管或许并非行业翘楚，但其过往的经营数据在一定程度上证明了其策略在特定历史阶段的有效性。

能在短短几年内攀升至销售榜首，绝非单纯的运气使然，而是杨国强及其团队在恰当的时机做出了恰当的决策。

因此，值得我们深思的是，为何即便像碧桂园这样具备一定经营管理能力的企业，也未能幸免于当前的困境？

政策对企业家战略的严重误导

不可否认，企业经营中难免存在战略失误的成分。然而，如果企业家对未来拥有相对稳定和清晰的预期，那么战略失误的可能性会大大降低。

当前中国房地产市场面临的困境，其深层原因之一在于宏观政策，尤其是货币政策，对企业家的战略产生了严重误导。

以碧桂园的“下沉”战略为例，有人批评其过度依赖三四五线城市，认为这必然导致今天的局面。

然而，杨国强最初的判断是，相较于西方国家，中国仍有大量农业人口亟待城镇化，因此城镇化进程是未来不可逆转的趋势。

从历史经验来看，这一战略本身难以简单地评判为“错误”。如果仅仅因为遭遇暂时的市场低迷，就全盘否定该战略，未免过于武断。

毕竟，谁也无法准确预知未来，但从概率上看，选择在城市居住的居民，在城镇化进程中仍将占据多数。

然而，我们不禁要问，在这一宏大的城镇化进程中，究竟是谁在阻碍着农民向城镇迁移？这个问题值得我们深思。

在市场经济中，价格是重要的信息传递者，它引导资源流向最具效率的领域。然而，当政策干预扭曲了价格信号时，资源就会被错误引导。

央行货币政策与“高周转”陷阱

碧桂园备受诟病的“高周转”策略，其本质是资本金的“高周转”，其深层动因是为了与央行主导的通货膨胀速度赛跑。

简单来说，假设企业在1月份投入100万元本金，若能在12月收回110万元，投资回报率为10%。

然而，如果同期的通货膨胀率高达15%，那么实际的投资回报率将是负5%。但如果能在半年内收回110万元，年化回报率则可达到20%，扣除15%的通胀，仍有5%的实际收益。

这就是“高周转”的核心驱动力：尽快将楼盘开发、销售并回笼资金，以避免通胀侵蚀利润，甚至造成实际亏损。

虽然净利润水平同样影响资本回报率，但在中小城市，房价上涨速度通常不如一线城市，因此，通过加快资金周转速度来提升资本回报率，便成了包括碧桂园在内，所有精打细算型房企的必然选择。

正如奥地利经济学派所强调的，当央行通过扩张性货币政策，凭空创造出大量信用，并人为压低市场利率时，就会向企业家发出错误的信号，即资本变得更为充裕和廉价。

这会诱使企业家做出错误的决策，过度利用高杠杆，扩大投资，尤其是那些耗时长、回报周期长的“迂回生产”项目，例如房地产开发。

然而，“高周转”并非所有开发商都能轻易复制。

它需要特定的企业文化支撑，如高度的互信、透明与阳光，以及一支高效精干、目标一致的团队和有效的激励机制。

此外，从消费者角度看，购房者当然希望尽快收房，而非等待漫长的五到八年。

当信贷收缩、市场进入萧条期时，那些在繁荣期过度依赖信贷扩张、采取高杠杆策略的企业，便会面临巨大的还款压力，资金链紧绷甚至断裂的风险急剧上升。

美国次贷危机正是信贷过度扩张的典型案例。美联储长期维持低利率政策，鼓励了房地产市场的过度投资和投机。银行大量发放次级抵押贷款，即便借款人资质不佳，也能轻松获得贷款。

这导致房价虚高，形成资产泡沫。当美联储开始加息，信贷收缩时，泡沫破裂，引发了全球性的金融危机。许多过度依赖高杠杆的房地产开发商和金融机构因此破产。

中国房地产市场2010-2021年的高速发展与“三道红线”政策： 在过去十几年间，中国房地产市场也经历了信贷扩张下的繁荣。

央行和商业银行提供了相对宽松的信贷环境，鼓励房地产开发商大规模举债拿地、建设。许多房企为了追求规模和速度，普遍采用了“高周转、高杠杆”模式。

然而，当2020年下半年中国政府出台“三道红线”等政策，旨在限制房企负债，收紧信贷时，一些过度依赖高杠杆的房企立即陷入资金困境，碧桂园、恒大等公司的遭遇便是例证。这印证了奥地利学派关于信贷收缩导致危机爆发的预言。

华人首富李嘉诚在投资策略上常被提及的“现金为王”以及“不赚最后一个铜板”的理念，某种程度上也反映了对信贷周期和市场风险的警惕。

在市场过热时，他往往会选择出售资产而非继续扩张，这使得他的企业在经济下行周期中能够有更强的抗风险能力，避免因过度杠杆而陷入困境。

“高周转”与质量问题

在通货膨胀的压力下，“高周转”策略在一定程度上必然会牺牲部分建筑质量，这已是业内公开的秘密。

尽管每家公司都强调对质量的重视，但在现实面前，为了追逐速度、尽快回笼资金，往往不得不做出妥协。

否则，不仅难以赚取利润，甚至可能面临亏损。

一旦企业采用高杠杆，企业家和职业经理人便在某种程度上成为了银行的“奴隶”。杨国强曾多次形容自己像“没有脚的鸟”，这便包含了对这种身不由己、不得不快速奔跑的无奈。

奥地利学派认为，在没有通货膨胀的情况下，货币的购买力会相对稳定甚至逐渐增强，这意味着持有现金会变得更有价值，从而降低了企业“高周转”的紧迫性。

在这种环境下，开发商便无需急于将房屋建成并销售，消费者也自然会更倾向于选择那些注重质量、工期合理、信誉良好的开发商。

一切都可以依照客户的需求，在保证质量的前提下，尽可能按时提供令客户满意的商品房。

市场扭曲与深层改革

当然，从消费者的角度指责开发商无可厚非，毕竟“顾客永远是对的”。

然而，在指责开发商的同时，我们必须看到更深层次的货币垄断、市场化不足以及这些问题对开发商决策的严重误导。

奥地利学派认为，政府对货币的垄断，以及对土地等要素市场的干预，扭曲了自然市场利率和价格信号。

当中央银行通过增发货币来刺激经济时，这种人为压低的利率会促使企业家误判市场对“未来消费”的需求，从而将资源投入到那些本不具备经济可行性的“迂回生产”项目（例如大规模房地产开发）中。

这导致了资源的“不当投资”。当这种信贷扩张达到极限，或央行开始收紧货币政策时，被扭曲的市场信号将恢复正常，之前被误导的投资项目便会暴露其不可持续性，导致资产价格下跌，企业倒闭，最终引发经济衰退。

因此，要实现中国房地产行业的良性可持续发展，仅仅依靠表面的政策调整是远远不够的。

必须在产权保护、货币政策、土地供应制度、税赋结构等领域进行深层次的改革。

只有打破货币垄断，回归市场化的利率机制；

优化土地供给结构，降低土地成本；

并构建更为公平合理的税收体系，才能真正引导房地产市场回归理性，激发市场内生动力，让企业家能够依据真实的市场信号做出正确的决策，而非被扭曲的政策所误导。

忽视这些深层问题，无异于“头痛医头，脚痛医脚”，无法从根本上解决问题。

碧桂园的案例，以及中国房地产市场的当前困境，为我们提供了一个基于奥地利经济学商业周期理论的鲜活例证。

信贷的过度扩张，犹如一副“有色眼镜”，扭曲了企业家所看到的世界，使得他们误判市场需求，盲目扩大投资，最终酿成危机。

只有深刻理解并着手解决货币政策、土地制度等深层次的结构性问题，才能为中国经济，特别是房地产行业的健康发展奠定坚实基础，避免重蹈覆辙。