房地产的数据还在下行。国家统计局公布的数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积下降11.6%，销售额下降13.6%；开发企业到位资金下降20.2%，其中，国内贷款下降31.7%，个人按揭贷款下降24.9%。

很多人看到这些数字，第一反应是房地产太冷了，需要把市场重新托起来。于是，稳房价、稳预期、给项目续贷、帮助房企融资，又成了很有吸引力的主张。

但数据下降，不等于价格已经完成出清。恰恰相反，销售额下降幅度仍然高于销售面积，待售商品房还有7.63亿平方米。市场正在调整，却还没有完成调整。

真正的问题不是房地产缺少一次新的刺激，而是上一轮繁荣留下的错误投资，至今仍没有被充分承认。

繁荣是怎样制造出来的

奥地利学派的经济周期理论，并不把繁荣简单理解成好事，也不把萧条简单理解成坏事。米塞斯和哈耶克追问的是：投资所使用的资本，到底来自真实储蓄，还是来自人为压低利率和银行信用扩张？

如果人们增加储蓄，意味着他们愿意减少现在的消费，把资源留给更长期的生产。利率下降，正是在传递这个信号。企业家据此扩大投资，背后有真实资源支持。

但信用扩张制造了一个假信号。市场中的真实储蓄没有增加，利率却被压低了。开发商于是发现，原来算不过账的土地可以拿了，原来没有购买力支撑的城市可以建房了，原来利润很薄的项目，只要不断融资，也可以做大。

房地产恰恰是对利率最敏感的行业之一。它投资金额大、建设周期长、负债率高。货币越便宜，房企越容易把短期资金投入长期项目。地价上涨又抬高账面资产，房价上涨再改善抵押能力，新的贷款推动新的拿地，新的拿地继续制造繁荣。

在这个过程中，地方依赖土地收入，银行偏爱房地产抵押物，购房者相信房价只涨不跌，开发商相信规模大了就不会倒。每个人的行动看起来都有道理，但他们共同依赖一个前提：便宜的信用可以一直持续。

问题是，货币可以被创造，水泥、钢材、工人、土地和居民未来的收入却不能被印出来。真实储蓄不足，资源迟早不够。信贷一旦放缓，那些看似有利润的项目就会露出真相：房子有人建，却没有足够多的人愿意按原来的价格购买。

萧条是在纠正错误

所以，奥派所说的萧条，首先是一个纠错过程。房价下降，告诉开发商产品定贵了；地价下降，告诉市场过去为土地支付过多；企业破产，说明它对未来需求和资本成本的判断错了；银行确认坏账，则是在承认过去的贷款决策失败。

这些变化当然痛苦，但痛苦不是出清造成的。损失早在土地被高价买入、资本被投向错误项目时就已经发生了。出清只是把原来被账面价格掩盖的损失暴露出来。

一块土地花100亿元买入，市场现在只愿意出50亿元，损失不是降价那一刻才出现。继续按100亿元记账，也不会让另外50亿元重新回来。它只会让债权人不愿确认坏账，让开发商不愿转让项目，让真正有能力的新经营者无法按合理价格接手。

出清也不只是房价下降。它至少包括四件事：资产按真实需求重新定价，无法偿还的债务被确认，错误经营者退出，土地、资金和项目转到更能满足消费者的人手里。少了任何一项，调整都可能只是拖延。

托住价格，就是托住错误

现在常见的做法，是强调房地产止跌回稳，常态化运行融资协调机制，把项目纳入“白名单”，要求金融机构满足所谓合理融资需求。其理由并不难理解：担心房企倒闭，担心银行坏账，担心房价下降影响预期。

但政策不能消灭损失，只能决定由谁承担损失。给旧项目继续输血，相当于让新的储蓄继续填过去的窟窿；维持地价和房价，相当于阻止消费者以更低价格买房；让国企或政策资金接盘，相当于把企业家和债权人的判断错误转给纳税人。

这还会制造新的错误激励。开发商会相信，规模越大、涉及的人越多，就越可能得到救助；银行会相信，贷款投向政策支持的项目，即使失败也有人兜底；地方也没有动力降低土地价格和财政支出。下一轮错误，正是在拯救上一轮错误的过程中被制造出来。

米塞斯反复说明，信用扩张造成的错误投资，不可能靠更多信用扩张修复。那相当于用喝酒来治疗醉酒。短期也许舒服一点，身体却会更坏。

保交房不等于保房企

有人会问：不托住房企，已经买房的人怎么办？

这的确是必须区分的问题。购房者已经支付房款，开发商就负有交付义务。保护购房者的合同权利，不等于保护原股东的股权价值，也不等于维持债权人全部不受损，更不等于让一家经营失败的公司继续存在。

项目资产可以隔离，资金可以优先用于续建，项目可以出售给新的经营者，资不抵债的企业可以破产重整。该交付的房屋继续交付，该减记的债务必须减记，该退出的股东必须退出。保交房，保护的是购房者已经取得的合同权利；救房企，保护的却往往是过去错误决策的利益相关者。两者不能混为一谈。

真正的市场出清，不是把烂尾和债务丢给购房者，更不是放任欺诈。谁挪用了资金，谁承担责任；谁作出错误投资，谁承担损失；谁能按更低成本盘活项目，谁获得新的利润。产权、责任和收益必须重新一致。

消费者需要的是低房价

房价下降，经常被描述成所有人的损失。其实，卖方的低价正是买方的机会。对于还没有买房的年轻人，对于想改善居住条件的家庭，房价下降意味着他们可以少负债，可以少把几十年的未来收入交给银行。

消费者不是为了拯救房地产行业而存在。房地产行业存在的唯一理由，是用更少的资源，为消费者提供更合适的房子。只要房子仍然卖不动，就说明价格、产品或者位置还没有匹配消费者的真实需求。

房地产真正恢复，不是开发投资重新增长，也不是房企重新拿地，而是房价降到购房者愿意用自己的收入和储蓄购买，优秀的企业能靠交付、产品和成本控制获得利润。

错误投资不出清，新的繁荣就没有基础。让价格说话，让债务暴露，让失败者退出。这不是要毁掉房地产，而是停止继续毁掉购房者的财富。