小区管理，不适合民主制度

01前言

关于民主的争论，可以说是这个世界上最多的。

因为对民主这一个词的定义，就存在着硬伤。秦晖有一句话很有名，公域应该民主，私域应该自主。这一句话就代表着民主是有前提的，也就是公域。

不存在公域，也即公有制，也就不存在民主。

还有一句很有名的话叫，权力一定要公有，而财产一定要私有。

这一句话也在说明一个事实，如果不存在公有，那权力的功能是什么？

这两句话，都能表明民主的本质，那就是公有制，也即公域。

早在十九世纪，英国哲学家穆勒就出版了一本书叫《论自由》，这本书由中国的翻译家严复翻译传至中国，而严复给这本书取的中文名字就叫作《群已权界论》。

所谓群就是公域，而已则是私域，这本书要表达的主题就是公域与私域是完全不同的两个领域，应该采取不同的方式进行处理，在产权非私有的地方，应该实施投票进行多数决的民主，而在产权清晰的个人私域，则应该由个人自主决定。

这句话其实有很多不同的版本，比如公域讲权力，私域讲权利；公域讲民主，私域讲自由，表达的都是一个意思。

关于民主的讨论，也充满着政治分类的谬误。

大多数人将政治制度的分为两类，一类叫民主，即更多的人参与决策 ，另一类则叫威权或专制，即一人或少数人决策。

这种分类方法也是完全错误的。

他把君主制和共和制两种明显不同的政治制度混为一谈，导致了讨论上的巨大混乱。

也即，大多数的讨论，是建立在概念不清，定义不准的基础上的，这种讨论当然不会有结果。

更加混乱的是，很多人将政治制度就分为两种类型，一种是民主，另一种是威权。而完全忽略了另一种社会制度，也就是自治制度。

于是，在讨论时，就进入了自我设定的错误概念中，走不出来。

要搞清这个问题，其实很简单，用一个小区的案例，就可以说清楚，讲明白。

02、小区的产权是私有产权还是公有产权？

最常见用来比喻政治制度的例子，就是小区。

以秦晖那句话“公域应该民主，私域应该自主”来说明小区，似乎是非常匹配的，但实际上全错。

先来看一下，他们是怎么说的。

他们说：小区的共同空间包括花园、电梯等等就是大家公共的空间，而物业公司就是政府，他是为小区业主们服务的，小区业主们交的物业费就相当于税收，用于维护公共的事业，而小区物业公司则由民主选举的业主委员会来进行选择，这就相当于民主选举政府。

那么这一段话对吗？完全错误。

因为小区的治理模式，与民主政治的治理模式本质上完全不同。

小区的共同空间，是一种共有产权。而共有产权是属于私有产权的一种形式，他与公域、公有产权完全不同。

共有的物业就属于从表面上看，小区的共有的花园，共有的体育设施等是无法在物理上进行分割的，某个业主不能以他拥有小区部分产权作为理由来分割小区共有物业中的一部分，所以小区共有物业好象就是一个天然的公域，因为他无法进行象钞票一样，具体地分配到个人的名下。

但本质上，小区共有物业不过是私有产权的一种形式。

第一，小区共有物业属于小区里全体业主所有，不可分割，这限定了所有的拥有者的范围；

第二，小区业主之所以拥有这些共有物业是因为他们花钱购买了小区的商品房，所以小区业主是通过自愿交易获得了共有物业的一部分；

第三，假设一个小区里有人购买了50%的商品房，那他是否就拥有了共有产权部分的50%的产权呢？当然。

如果小区整体卖掉，那这个购买50%房子的人自然就获得50%的收益，所以小区里的共用物业是根据业主房子数量多少来划分整体物业的多少的。

通过以上三点分析，你会发现，小区共同物业是一个类股份制企业的所有者结构，业主通过货币共同参与购买共有部分而获得了共有中的一部分，这一部分有多少，取决于你的出资额。

因此，我们可以得出一个结论，小区共有物业是在物理上很难分割的一个整体，但不能说他是一个产权不清晰的地方，因为每一个人在共有物业中所占的比例是清晰的。

人对物的产权，在很多时候很难在物理上进行切割。

比如，你购买了一套普通的楼房中的一间，你的房子在十楼，这个时候，你的房子和房子下的土地就是不可能在物理上进行切割的。

你无法做到让一个房子脱离土地而存在，而在这一块土地上，可能有三十个业主，这块土地是多个用户共享的产权。

这时，你的房子产权是不清晰的吗？不，你的产权非常清晰，你拥有了你独立的房子和共有土地的一部分，共有土地的份额就看你在所有业主中占有的比例，这同样是一个类股份制企业的所有者结构。

多人共有一个产业这种情况是非常多见的。

上市公司可以根据股权大小来分清每一个人的权益，小区物业当然也可以用房子数量多少来界定土地和小区物业的所有权大小，实际上是产权明晰的私域。

假设你拥有一家航空公司的一亿分之一的股权，那你是否可以清晰地说明清楚，航空公司的哪一个部分是属于你的吗？

想象一下，你是否可以认定哪一架飞机上的配件就是属于你的，然后你可以行使你的权利将这个配件拿走？显然，这是不行的。

你虽然拥有航空公司的股权，但你无权自行分割航空公司。自行分割的后果就是会侵犯其他股东的产权，你取走一个零件，让这架飞机运行不了，那其他所有希望公司继续运转的股东的权益就被你损害了。

拥有股份的股东只能依据公司的章程，进行股权的转让，或在公司破产时依据章程获得公司资产处理后的收益或是根据股权大小获得部分实物资产。

你拥有的私有产权，并非你就可以任意处置，因为在处置时，你必须根据你所获得私有产权时的契约进行处理。

你拥有的上市公司的股权是清晰的私域。

想必每一个股民都会同意自己拥有的股票是完全私有的，绝不能姓“公”的。

产权还能进行各种分割，多人共享产权的不同权利。

比如你的房子可以分割为转让权，收益权和使用权，你可以将使用权交易给他人。

如果你只从物理性质来看这套房子，那这套房子就有两个人拥有这个房子的产权，房东持有转让权和收益权，房客持有使用权，产权被分割了。

物理上，这个房子是分割不了的，但权利上却是清清楚楚。房东卖房子里，是不能侵犯房客的租用权的，同样房客使用租用权时，也不能侵犯房东的转让权和收益权。

上面的四个例子，都表明，小区共有物业，商品房楼房，和上市公司的股权，出租的房子都是属于多人私域的集合。

03、小区产权为何不是公域？

两个人的私有产权，如果他们集中起来，那就变成公域了吗？完全不是。

上述例子，所有人的在共有产权中的份额和具体权益都是可以计算，可以清晰地分解出来的，他们就是产权清晰的私有产权。公域资产可以清晰计算到每一个人吗？不可以。

多人共享一个资产的权益，在现代经济中随处可见，不管是熟悉的朋友一起去投资一个产业，还是家庭当中的共有财产，还是参与各种公募的经济动，这些都会形成多人共同拥有一个资产，很多资产在物理上也不可能明确分割。

现代市场经济发育出资产证券化，就是为了增加人们在选择上的便利，对共有的资产的预期不好，马上就可以卖了，这样就发育出来更加符合伦理的共有产权处理方式。

而多人共同拥有一个资产绝对不是公域，如果这是产权不清的公域，很多人的大部分资产都变成公域了，如果我们将这种私域的组合视为公域，那会发生什么？

你的家庭财产是夫妻共有的，叫公域；

你在公司的资产是多个股东共有的，叫公域；

你的房子租给租客了，是双方共同拥有的，叫公域；

甚至你的房子汽车是抵押贷款的，银行也拥有你这些资产的部分权益，叫公域。

如果上面这些都定义为公域的话，你还有什么界定清晰的私有产权呢？

如果你买的楼房下的土地视为公域，并采取所谓公域就要使用多数决的权力来决策，那三十户的楼房，十六户人就可以决定低价贱卖这栋楼了，如果你是这个楼中的业主，你会接受这种荒唐的决策模式吗？显然这是荒唐的。多数人强制少数人接受他们定的价格的理由是什么呢？完全不符合基本的社会伦理。

所以，物理上无法清晰地分割的产权，并不一定就是产权不清晰，而是要看持有者的权利是否是清晰明了的。

小区的房子当你购买时，你是支付了公摊部分的费用的，你支付了土地的费用的，那你花的钱获得的权利就是明确的，你用货币占有了小区共同物业的一部分，这是明确而清晰的私域。

如果小区的共有资产被定义为公域了，那将发生什么？

小区的物业管理人员包括保安和清吉工，他们都可以有选票参与决策小区事务，你作为小区业主，会同意吗？

小区的商铺中的员工，他们也可以参与决策小区事务，这不会乱套吗？

为什么业主可以参与，而他们不行呢？业主之所以可以参与，是因为他们花钱购买了共有产权中的一部分，而小区物业员工和商铺员工不能参与，因为他们与这些产权无关。

如果小区的规则落实到现实的政治制度中，那就是社会中一无所有的人，是不可能有投票权的，因为他没有拥有任何产权，凭什么决策 他人的财产如何使用呢？

如果按税收规则来说，那就是不交税的人，凭什么参与决定税收怎么处理呢？

而这些原则，则是美国还是英国殖民地时的主要规则。

在美国没有成立之前，各殖民地内的管理模式，就是只有拥有土地的人才能参与当地的政治事务，即使在美国成立很长时间，不缴纳税收的人，都是没有投票权的。

当时的美国政治制度叫民主吗？不叫，叫自治。

自治是一种建立在产权基础上自我治理的模式。但民主完全不是这么回事。

04 、共有产权的原则并非民主原则

什么叫民主决策呢？民主决策是一种通过投票的方式，并采取多数决的决策模式。

要说明清楚的是：

第一，必须要有投票，也就是这个决策方式，必须是人人可以参与，或是人人都有代理人参与；

第二，决策结果只需要达到多数票就可以决定了，如果需要所有票全部通过，这不叫民主，这叫人人自主。如果是少数票就可以决定了，这也不叫民主，这叫小集团或个人独立决策，也可以叫独裁。

如果民主决策或小集团决策前，每一个与产权相关的人都同意该决策模式，那这就是一种符合所有人意愿的决策模式。如果民主决策或小集团决策前，并没有得到所有产权相关人的同意，那都是违背一部分人意愿的。

民主被称为多数者暴政，因为必定是强奸少数人意愿的。

而随着决策事务的增加，每一个人都会成为少数派。

很多人把小区物业民主，等同于政治体制上的人头式民主。并且在理论上宣布，共有产权或产权不清晰时可以采用人头式民主决策，国家存在产权上的清晰的领域，所以也需要进行人头式民主决策。

这其实是对小区业主委员会的民主决策非常大的误解。

小区民主，是部分事务上采取民主决策的方式，但并不存在多数人意志强迫少数人。因为首先需要小区的每一个人同意小区采取这种民主决策才行。

假设现在有一个小区，卖房时告诉你，你买了这个房，未来这里的物业事务是采取业主委员会投票的方式进行决策的，你了解了这个信息，并签署了相关合同，最后购买了这个房子。

这代表着，你是同意小区物业一部分事务搞民主决策的，所以，所有的业主在买房时，实际上都是默许了或真实签署契约同意了小区物业事务采用民主决策的方式。

这个时候，小区业主委员会做出的小区物业范围内任何的不违背契约的决策，都是你的个人意志的体现，而不能叫作多数人的意志强加于你，因为你买房时就接受了这个约定。

再其次，小区业主委员会如果要搞民主，也应该是采取产权份额式的民主决策，也就是在该小区拥有房子多的人的决策权要相应增加。

现实中在小区物业中基本上采取人头式民主决策模式，并没有采取产权份额式的民主决策方式。主要原因是：

第一，在一个小区里购买很多套房产的人极其少见，一般有也就是两三套，相对一个大的小区来说，个人增加一两倍的决策权，对于个体业主来说，在决策上并不能真正增加其保护权利的能力；

第二，小区物业业委会民主制对很多人来说，没有参与的动力，因为小区物业事务对很多业主来说，不是生活中关注的重点事务；

第三，小区物业业委会主要的工作其实是聘请一家合格的物业公司就可以了，并没有太多要决策的事务，阻碍业主委员会按市场原则聘请合格物业公司的是政府，业主委员会很难改变这一现实；（参见物权法相关条款和法定的物业管理条例））

第四，市场经济不发达的区域，人们在购买房产时对很多小区事务并不重视，导致小区内很多事情处于合约不完全状态，比如不喜欢狗的业主来到了一个大量养狗的社区，这类的事情因为事前契约的缺失，导致无法处理。

如果今天出现一个小区，某一业主个人就购买了小区房产的50%，我相信，该业主一定会要求按产权份额来进行共有物业事务的决策，而不是采取人头式的民主投票，否则，那岂不是对该业主极大的不公平吗？

2020中国新制定的民法典中规定：业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

应该说，这一规定部分尊重了产权份额，但还是有人头式决策的内容。并且由国家法律来规定应该如何决策，完全没有必要。给予市场足够的自由，市场自然会发育出来更加合理的契约，民法典最重要是要保护人们自由签订契约的权利，而不是在法律中规定契约要如何签，这实际上是一种对自由交易权的侵犯。

阿里巴巴上市在选择上市地点时，就在考虑要去香港还是美国上市。

港交所是不接受同股不同权的公司的。阿里要求一定要搞合伙人模式，也就是同股不同权，合伙人就可以决定公司的事务，而不是根据股权大小来决策。但纽交所是支持这种模式的，于是阿里在美国上市了。

阿里的这种决策模式就是小集团独裁，但这种决策模式和同股同权的决策模式有区别吗？

没有，他们本质上是一样的。

当你在看完阿里的招募书，了解他的合伙人决策模式并购买他的股票时，这时，你就是接受了马云小集团拥有特别决策权的。

他们只要不违背公司章程，在公司章程中使用合伙人决策模式对公司事务进行决策，完全也是你个人意志的体现，也是你自愿的。

所以，在共有产权中，在全体自愿的基础上，采取任何决策模式都是合理的。

它的本质是人人自愿，而不是少数人凌驾多数人或是多数人强迫少数人，大家的权利实际上都受到了保障。采取各种决策模式的合理性并不全是来源于产权共有，还来源于全体自愿。

有些人主张，共有产权下，强拆是合理的，因为产权不能清晰界定，这是完全错误的。

共有产权的情况下，产权是被清晰界定了的，并不会因为物理上无法进行分割，他们就成为说不清道不明的所谓公域了。

你在一个楼房里拥有了一套房，一般来说，你就拥有了你这套房的独立空间，并和该栋楼的其他业主一起拥有了这栋楼的土地。

那么在拆除这栋楼的时候，必须得到每一户业主的同意，这不但是产权明晰，而且符合常识和社会伦理。

中国最近关于共有产权产生纠纷常见的一个领域就是老楼房装电梯了。老楼房装电梯的主要矛盾就是一楼与楼上所有住房之间的矛盾。

如果按照共有产权可以民主决策，可以多数决，一楼肯定是少数，矛盾立马解决。但牺牲一楼的利益来满足二楼以上的住户合理吗？显然是不合理的。

二楼以上所有用户应该用各种利益来补偿一楼受损的利益，才能顺利安装电梯。在没有事前约定的情况下，所有人一致同意，才能解决共同产权的问题。

值得赞赏的是，在老旧小区安装电梯业务中，基本上采取了全部同意才可以安装的方式，这充分尊重了每一个人的产权利益。

更值得肯定的是，深圳、东莞等珠三角的城市在拆迁上全部采取了原业主100%同意才可以进行拆除的规则，而不是采取在社区和楼房中采取多数同意的民主决策模式，这样才代表着对私有产权的尊重。

可惜的是，对私有产权保护远强于大陆的香港，却出现了历史性的倒退，推出了80%业主同意即可以拆迁的法律，**这种多数决是香港自由的重大退步，**应该纠正。

那共有产权上的产权不清晰存不存在呢？当然是存在的，但他不是基于共有不可分割的物理性的，而是产权并没有清晰的约定好支配的方式。

比如，兄弟俩一起办公司，并没有说清楚公司收益的分配方式；一百人拥有一块地，虽然占有份额是清晰的，但没有约定好处理处理这块地的决策模式；购买小区楼房时业主委员会的成立方式和约定方式没有考虑好所有的情况等等。

生活中，有大量的这种约定不清的状况，最后导致产权上的纠纷。

这种状况产生的原因，

第一是因为合约的不完全性，特别对于房子这种长期资产，人们无法预知未来的可能性，合约不完备是正常的；

第二，是因为法制环境不好，过多的依赖政府管制，人们利用契约保护自己权利的意识不足；

第三，当人们处于一个没有稳定产权预期的社会时，考虑问题自然就更加短视。

市场本身对于这种产权不清就有了自己的解决方案，比如很多契约尽可能地签订短期合同，比如租房合同就不太可能签几十年，以减少对未来变化带来的损失。

那产权不清晰的情况下，存在纠纷的情况下，为了尽快的定争止纷，是否应该采取粗暴的多数决的民主制呢？答案是，也不可以。

双方拥有共有产权，但产权的处置没有清晰说明，这叫作产权不清晰。

这种情况随处可见。因为产权处置的方式会随着时间的变化增加很多选项，这些选项是业主们拥有共有产权时没有想到的。

如果碰到这样的情况，唯一符合伦理的方式就是采取全部同意的方式，或是市场化模式收购不同意者的相应份额。这也是现实生活中，人们在市场中自已发展出来的处理产权纠纷的行为规则。

如果采取多数决，用多数人的意志强加至少数人头上，这就违背了产权处置的自愿原则。

那还有人问，在共有产权下，或共有产权处置规则不清晰的情况下，万一有极个别业主就是不与其他产权方进行协商，不愿意参与任何的产权处置方案，怎么办呢？

答案是，那就没有办法。

现实世界不是一个理想世界，任何事情都有解，无解的事非常非常多。

夫妻双方的共有财产，因为一个人的不同意，都发生过无数的纠纷，你怎么能期望在更多的共有产权中，所有人的行为都能保持一致呢？

这是对完美世界的期望。现实中，如果出现多人共有产权，最后因为个别人的坚持，导致产权无法处置。最后只会让所有的市场中的人们更加重视契约的作用，那就是在事前黑纸白字进行相关事务的约定。

所以市场经济发展越成熟，你会发现人们的契约越来越厚，因为需要考虑到越来越多的情况，尽可能地减少事后的产权纠纷。

这种用事前尽可能完善的契约来进行产权约定的方式，就是对自愿原则最大的尊重。

最后总结一下，共有产权的争议要如何解决？

事前有契约就按契约解决，小区物业业主委员会民主决策和一些上市公司的独裁制实际上就是契约解决，事前没有契约，则是按全体自愿原则解决。

解决产权处置问题的根本原则只有自愿原则，除此之外，任何强制方式都是违背伦理的。

而在自愿的前提下，任何决策方式都是可以的，都是符合伦理的。

而这不是民主制度，而是自治制度。民主制度必然带来暴力与强制，而自治制度是自愿合作的结果。