昨天的新闻发布会，住建部解释今年新制定的《住宅项目规范》，即强制性工程建设国家标准。指出老百姓对好房子的要求是“6633”：

其中第一个“6”是有“六不”，不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭；第二个“6”是这个房子要“六防”，能防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔。两个“3”，第一个“3”是“三省”，要省心、省地、省钱。第二个“3”是“三要”，要健康、要实用，还要有关怀。这才是好房子。

关于具体的“国标”，里面提到，今年5月1日之后新建的住宅项目，有14个强制标准，标准的要点包括：

楼的层高从2.8米提高到不低于3米；4层及以上住宅设置电梯，公共移动通信信号覆盖电梯轿厢内；楼板隔声性能要提升，要求降低10个分贝，等等。

我们完全相信，住建部门的愿望是良好的，希望通过制定“国家标准”的方式，让市场为大家提供“好房子”。

但是经济学是不问愿望的，它是价值中立的科学，它只关心：你所采用的手段，能不能实现主张的目的？

规定一个较高的住宅建设标准，能不能实现房子变好、所有人居住条件改善的目标呢？

可以肯定，看得见的是：新建的住宅将都符合层高3米、4层以上有电梯、楼板隔音性能提升的标准；因为房地产开发企业如果达不到这样的标准，根本就不会得到审批，也无法通过验收，并面临严重的经济后果。但是看不见的是：那些低于这些标准的房子，自始至终就不会被建造，它们会从市场上消失。

就像欧盟对黄瓜的最短尺寸和弯曲度做出规定后，市场上出现的都是又长又直的黄瓜；美国对桃子的直径做出强制规定后，果农在采摘的时候要用一台机器来测量桃子的直径，较小的桃子都从市场消失了。

但是问题在于，较短和弯曲的黄瓜，有没有需求？一个美国消费者想要以更加便宜的价格买更小的桃子，果农把这样的歪瓜裂枣卖给他了，这到底何罪之有？

由于较短和较小的黄瓜和桃子，根本无法上市销售，这个类概率基本是确定的，那么生产者会将这部分损失转化为固定成本。由此，难以承受较高成本的边际生产者会退出供给，因此，所有市场销售的黄瓜和桃子，价格都提高了。

需求定律告诉我们，它带来的结果是，消费者将减少购买；而贫穷的消费者，更加吃不起黄瓜和桃子了；那些达不到标准的黄瓜和桃子，要么被完全浪费掉（“倒牛奶”现象），要么将成为“黑市”。

房子也一样。较高标准实现，很明显需要投入更高的成本，由此减少供给，结果是推动房价上涨，那些对住房要求并没有这么高的消费者，将不得不付出更高的代价；而贫穷群体，将更加买不起房子。

因此较高的统一标准，就是将边际生产者和边际消费者统统排除出局，让他们失去了自由交换的机会。

老百姓对房子的要求是非常多的，他们今天要取消公摊，明天要取消物业，后天要房子又大又好而且还便宜，标准提高了还不能涨价。这些既要又要还要，都是在说梦话，世界上根本没有这等好事，他们希望全能的政府来解决一切问题。这些网络上的舆论，是当不了真的，因为这种舆论是不用付出任何代价的一种希望和情绪，真正到自己真实选择的时候，才知道自己时刻面临稀缺性的约束，才能展示出真实的偏好。

当他们摸着自己干瘪口袋的时候，才发现其实2米8也不错，五层楼爬爬楼梯也可，只要价钱便宜一点，有个安乐窝先。然而这时候才发现，自己呼吁的回旋镖已经落到了自己头上，市场上根本没有了这样“低品质”的房子，要买房子，买的必须是好的、贵的。他们又开始哭爹喊娘。

所以，有些舆论是当不了真的，嘴炮而已。要观察的是消费者的真实偏好，否则很容易引发舆论的反转。

罗斯巴德在他的名篇《重建效用与福利经济学》中，运用两个简单有效的基本经济学原理，即行动展示偏好和帕累托改进的一致性原则，对效用和福利经济学进行了系统性的重构。

所谓行动展示偏好，就是一个人的真实偏好，可以通过其行动推断出来。

你有两小时时间，可以去读书，可以去看电影，你读书了，我们可以从你的真实选择推断，你将读书的价值排在了看电影之上。农民工嘴上说城市又拥挤又污染，但是还是去城市打工，他通过自己的真实行动选择，展示了其偏好是：他将城市工作取得较高收入的价值，排在在留在乡村享受清净和清新空气的价值之上，因为城市较高的收入水平对拥堵和污染做出了风险补偿，否则他就不去。公务员嘴上各种抱怨，但是鲜有辞职的，说明他还是喜欢养尊处优。说要收复宝岛，你要是在网上征求意见，绝大多数人都支持，但是让他或者他儿子上战场，你再看看他愿不愿意不迟。

捐一百万，老农同意；捐出两头牛，他不同意。因为他真的有两头牛。

如此等等。这就是行动展示偏好。

所以说，网上舆论对房子有各种各样的要求，那都不是真实的偏好。你搞一个问卷调查也好，观察网上舆情也好，都不行的。因为问卷调查人们会说谎，网上舆情基本都是不用付出代价的嘴炮。

自由市场是能够真实展示任何人的偏好的。因为自由市场以产权为根基，每个人自由选择、自愿交换，自我负责，承受自己选择的代价。当我花了一百万买了一套层高2.8米、没有电梯的房子时，说明我将这套劣质房子的价值，排在了100万元金钱的价值之上。

如果这个时候有了强制的统一标准，那么在强制之下，就不可能展示出真实的偏好，它必定是一个较差的选择、别无选择，否则何须强制呢？就像你不能从大家都在纳税这个行动中推断出大家喜欢纳税这个结论一样，那不过意味着，在损失金钱和坐牢之间，他选择了前者。如果没有强制力，他的真实偏好是：在市场上自愿付费购买、或者不购买相关的“公共服务”。

**所谓帕累托改进的一致性，**即在不减少任何一人福利的情况下，至少提高一方的福利。

无主财产先占取得，就是一种帕累托改进。因为占有这个行动揭示了他偏好这个财产，其他人没有去占有，说明他们认为该财产无价值。因此占有行动本身增加了占有者的福利，而没有减少其他任何人的福利。

自愿交换，是帕累托改进。因为自由市场上的自愿交换和自由契约，必定是双方受益的，否则交换不会发生；同时交换行为没有减少任何人的福利。

自由市场上的消费者需求各异，有需求就有供给。有钱人喜欢大别墅，中产阶级喜欢小高层一户一梯，打工仔则偏好便宜一点、小户型、房子差一点没关系，穷人购买力极其有限，则只要有落脚之处，棺材房也能忍受。

所以自由市场有适应各类消费者不同需求的各类标准，让买卖双方自由交换，实现帕累托改进。

而一旦有了强制标准，立即出现了受益和受损的两群人。那些没钱的消费者，由于强制标准的出现，受损了，他们要么不得不付出更高的代价买房，要么根本就买不起房子了。

你不能认为，某种标准的出台好处大于坏处，所以这种标准就合法和合理。效用是主观的，不可以加总计算，也不可以跨人际比较。这是主观价值论的一个必然推论。如果否认这一原则，将立即推出一个荒谬的结论：强拆有理；甚至，希特勒把犹太人关进毒气室也有了合理性。

结论是，自由市场总是能够展示每个人的行动偏好，实现帕累托改进，由此增加社会效用；而每一项干预政策，都将导致人们无法展示真实偏好，并制造受益和受损的两个群体，因此必然降低社会效用。

这两个简单有效的命题，是效用和福利经济学的支柱。

它告诉我们，并不需要一个“好房子”的国家统一标准，满足消费者需求的就是好，市场就是最好的标准，消费者的需求，就是最好的标准。人们住房条件的改善，住房标准的提升，是经济进步的结果，而不是强制规定的结果。有了更多的可支配收入，人们自己会选择更高标准的住宅，市场也自然会供给这样的住宅，而不是揠苗助长地规定一个更高的标准。

现在，伴随着好房子标准的出台，许多业主开始翻出老旧小区加装电梯的相关规定，例如2/3业主参与投票，3/4表决通过，就可以不经一楼业主的同意加装电梯。有些地方，甚至还出台了相关的规定，对老旧小区加装电梯各楼层的价格差予以了规定。

我们首先要指出，私有财产是不可以通过民主投票方式表决的，在私产领域实行所谓民主投票，这就是“多数人的暴政”。哪怕住在6楼7楼的人再多，哪怕投票99%的人都同意加装电梯，只有1%的一楼的人不同意，那也不能成为强制这1%的人的理由。如同认同这种多数决民主，那么社区内多数业主投票决定瓜分少数业主的财产，也是合理。这其实就是民主的真意:多数人把自己的意志强加到少数人之上，通过这种手段让一部分人受损，另一部分人受益。如果民主投票不能将自己的意志强加给别人，要民主干什么呢？

民主与自由，是反义词。

第二这意味着把私产社区内要解决的事情，通过强制力予以规范了。这是强制力入侵私有产权的一个案例，意味着私产社区的进一步公有化。

第三，如果没有这样的强制规定，一楼的人可能根本就不会同意安装电梯，强制规定将导致一楼的人无法展示真实的行动偏好。这也意味着楼层高的人受益了，楼层低的人受损了，不符合帕累托改进的原则。

第四，它将邻里之间的相互尊重与协商，变成了一道强制命令，这并不会解决矛盾，而是把矛盾掩盖、积聚起来了。多数人放弃了和平说服的市场手段，而采取了民主投票，即暴力的和政治的手段压制了一楼的人的意愿，这将对社区和平合作与和谐稳定造成持久的伤害。