一、政策信号解读：房地产市场的三大主线

2025年4月25日，高层为房地产市场定调，释放出三个核心政策方向：“加力实施城市更新”、“加大高品质住房供给”和“优化存量商品房收购”。

这些政策看似延续了“稳市场”基调，但细节中隐含结构性变革。

1. 城市更新：从“拆建”到“提质”的转变

会议首次提出“有力有序推进城中村和危旧房改造”，并将城市更新行动置于政策首位。

结合厦门、广州等地的房票政策实践，未来城市更新的核心逻辑是通过房票打通一二手房交易链条，以“政府主导+市场化收购”方式消化存量房（如厦门允许房票购买二手房），同时激活核心区土地价值。

这一模式虽能短期提振市场，但奥地利经济学家提醒我们，政府主导的定向货币投放（如专项债收购存量房）可能扭曲价格信号，导致资源进一步错配。

2. 高品质住房：从“量”到“质”的供给侧革命

会议首次将“加大高品质住房供给”与“房地产发展新模式”并列。住建部5月1日实施的《住宅项目规范》明确：新建住宅需满足“安全、舒适、绿色、智能”四大标准，部分城市已试点“零公摊”“高得房率”户型。

奥派认为，产品应该由企业家根据市场需求进行调整。强制用此类政策本质是以行政标准替代市场需求，可能催生“伪高品质”泡沫（如盲目堆砌科技配置却忽视实用性的项目）。

3. 存量收购：从“去库存”到“防风险”的平衡术

会议提出“优化存量商品房收购政策”，预计地方政府专项债收购范围将从保障房扩展到市场化商品房。

这一政策看似缓解房企流动性危机，但奥地利学派尖锐指出：用债务置换债务（专项债收购开发商库存）仅是风险转移而非消除，且可能加剧未来财政压力。

二、奥地利学派视角：政策干预下的市场扭曲

奥地利学派（以下简称“奥派”）的核心主张——反对人为干预货币与价格机制——为分析当前政策提供了独特框架。

1. 货币政策的“累积效应”与房地产周期

奥派认为，央行超发货币（如2020年全球大放水）不会均匀流入市场，而是通过银行信贷率先涌入资本密集型行业（如房地产），推高资产价格。

2025年政策中“优化存量收购”实质是定向货币投放（专项债资金进入房地产），这将导致两个结果：一是核心城市优质资产价格虚高（如上海内环改造项目）；二是三四线城市因“政策外溢不足”加剧分化。这与奥派警示的“货币非中性”完全吻合。

2. 价格信号的失真与资源错配

政府主导的城市更新和高品质住房标准，可能掩盖真实市场需求。

例如，某二线城市强制新建住宅配备“智能家居系统”，导致成本上升20%，但实际使用率不足30%。

奥派指出，此类干预使开发商为满足政策而非用户需求设计产品，最终形成“无效供给”。

3. 政策依赖症与市场出清延迟

当前房企对“存量收购”政策的依赖，恰如奥派所述“用新泡沫掩盖旧泡沫”。

以某头部房企为例，其2024年滞销项目80%被地方政府收购，账面债务下降但资产流动性并未改善。

奥派警告：拖延市场出清（如企业破产、价格下跌）只会延长调整周期。

三、投资策略：在政策与市场的夹缝中寻找确定性

面对政策干预与市场规律的博弈，个人投资者需把握三大原则：

1. 规避“政策概念区”，拥抱“真实需求点”

• 警惕远郊“规划新城”：政府大力宣传的卫星城（如某省会“东部新城”）往往配套滞后，需5-10年培育期，奥派认为这类区域易受政策风向变化冲击。

• 聚焦核心区“存量改造”：选择已完成地铁铺设、商业导入的城中村改造项目（如深圳白石洲），其需求来自真实人口流入而非政策刺激。

2. 用“硬品质”对抗“伪升级”

• 优先选择现房或准现房：住建部新政要求2025年起重点城市试点现房销售，规避期房烂尾风险。

• 关注“不可复制性”要素：如主城区低密度洋房（容积率≤1.5）、南北通透户型，这类资产在奥派“主观价值论”中更具稀缺性。

3. 配置对冲工具，防御系统性风险

• 增持抗通胀实物资产：黄金、核心区小户型公寓（租金回报率＞3%）可抵御货币超发带来的购买力稀释。

• 降低杠杆率：当前房贷利率虽低（首套3.25%），但奥派提示加息周期可能随通胀回升而启动，建议月供不超过家庭收入35%。

四、结语：长期主义的回归

2025年的政策组合拳试图在“防风险”与“促转型”间取得平衡，但奥地利学派的启示在于：任何人为干预都无法替代市场自发的价格发现机制。

对个人投资者而言，**远离政策催生的投机热潮，聚焦真实居住需求与资产内生价值，**方能在波动中守住财富底线。