一些朋友说，民法典中，虽然说过到期后自动续期，但你别忘记背后还一句话，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

有人据此认为，永久私有制是不存在的，你看，法律说了，续期有费用。

当然，现在没有任何一部法规，约定了续期的费用是多少。

那么，这是不是代表着，我们只是从政府租地？到了七十年又要交一笔土地出让金。

我先要说明一个事实：

在《物权法》中是这么说的：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地需依法申请。

民法典通过后，物权法废除，增加了一句话。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

先解释一下什么叫自动续期：

“自动续期”的具体含义是：

1、无需申请：权利人在使用权届满时，不需要主动提出续期申请，其权利在法律上自动延续。

2、不影响居住和交易：在自动续期状态下，房屋所有权人的居住权利不受影响，房屋也可以正常进行买卖和办理不动产登记手续

也就是说，如果按物权法的规定，土地产权的期限没有任何的限制，因为自动续期就代表着永续。

当然，即使在物权法实施后，依然大量的人认为中国的商品房产权就是七十年的，那么《民法典》增加的这句话，是否对永续产权构成了否定呢？

不！

有人说，你看，虽然是自动续期，但是要交钱啊。要是这个钱是个天文数字怎么办。

这里面其实藏着一个巨大的逻辑冲突。

如果说续期是有条件的，必须交了钱才能续，那这就不能叫自动续期。

那应该叫有条件申请续期。

既然法律明确写了自动这两个字，那就是说，续期这个动作本身，是不以你交不交钱为转移的。

我们设想一下，时间到了七十年以后。有一个普通的老百姓，咱就叫他张大爷吧。

张大爷手里有一套房子，七十年大限到了。这时候，国家出台了一个新规定，说张大爷你得交一笔钱，这叫新的土地出让金。

但是张大爷说了，我没钱。

我就这一套房子，我每个月退休金刚够吃饭，我交不起这个钱。或者张大爷脾气倔，他说我就是不交，你能把我怎么着。

朋友们，请大家动用你们的想象力想一想，法律能怎么处理这件事。

法官首先就迷糊了，你不是说自动续期吗？如果不缴费就不续期，那叫什么自动续期呢？

即使法官最后强行让自己只看后一条，没交钱就不能续期。

难道能把张大爷赶出去吗。

我们都知道，中国的法律规定了，房子本身，也就是这堆钢筋水泥砖头，那是张大爷的私有财产。

这个所有权是永久的。

没有七十年的限制。

无论过了一百年还是两百年，只要这房子没塌，它就是张大爷的。名义上有限制的只是房子底下那块地。

好，现在的局面是，地到期了，但房子是永久的。

如果你因为张大爷不交钱，要把地收回，那你怎么收。张大爷可以说，房子是我的，地我不租了，不交钱，你怎么办？

难道你能把张大爷的房子像变魔术一样，给悬浮到半空中吗。

或者你把房子底下的土给挖走，让房子飘着。

这在物理上是不可能的。

这就涉及到一个法律问题，也就叫做房地一体。

在现实物理世界里，房子和地是长在一起的，你是没法把它剥离开的。

既然房子是张大爷神圣不可侵犯的永久私有财产，那为了保障这个永久的私有财产，你就必须得容忍这块地继续让他用下去。

如果你说，我不把房子悬浮，我直接把房子没收了行不行。

那不行。

因为房子是永久产权，没收私有财产需要极其严格的法律依据。

仅仅因为没有缴纳一笔续期费，就没收人家赖以生存的唯一住房，这在法理上是绝对讲不通的，在道义上更是这一关过不去。

再往深里想一步。

法律这个东西，它有一个最基本的特征，就是普适性。什么叫普适性。

就是这个法律必须得是能执行的，而且是对所有人都一视同仁地执行。

如果张大爷不交钱，你没法把他赶出去，也没法没收他的房子。

那隔壁的李大叔会怎么想。李大叔本来有钱，但一看张大爷不交钱也没事，房子还是照样住，那李大叔会交吗。

他肯定也不会交。

只要有一个必须要保护的弱势群体案例存在，也就是刚才我们说的那个交不起钱的老人，整个强制收费的逻辑链条就会瞬间崩塌。

因为法律不能说，你看张大爷穷就不收了，李大叔你有钱我就收你的。

那李大叔就会说，这叫什么法律，这叫劫富济贫，我不服。

所以最后的结果是什么呢。

结果就是，一旦这个必须自动续期的口子开了，那个所谓的缴费规定，根本就执行不下去。

这一法律就失去了普适性。

一个在现实中无法普遍执行的法律，它在制定的时候，就会慎之又慎，甚至根本就不会出台。

我们现在的社会结构，这一代拥有房产的人，那是数以亿计的家庭。这涉及到太多的家庭利益了。

如果所有的老百姓都面临这个问题，没有任何一个执行机构有能力去一家一家地把人赶出来，或者一家一家地去强制拍卖房子。

所以说，即使到时候真的出台了什么要缴费的新法规，那也极大概率是一种柔性的、象征性的，甚至是不可执行的法规。

不存在一个永久产权的房子和七十年地权的土地主体，能在法律上、道理上，把它硬生生切开的道理。

只要有一些案例无法执行，法律就执行不了。

没有普适的可执行性，这样的法律就是无法执行的法律。

因此，《民法典》这条规定，是落不了地的。

总结一下：

1、法理上，自动续期与后面的条件形成了逻辑上的冲突

2、执行上，房子与土地无法进行物理的剥离

3、观念上，只要有少数案例不交这个新的费用，整个法条就必须放弃，变成无法执行的规定。

接下来，我们再来看农村土地。

大家知道这两年农村在搞什么吗。在搞确权。就是土地确权，宅基地确权。

以前我们说农村的土地是集体的，宅基地是分配给你用的。

但是现在，花了几年时间，要把每一块宅基地，每一亩责任田，都确权给具体的农户，而且要颁发证书。

这个动作的意义太大了。以前农村的宅基地，说是集体的，村里好像随时能收回。

现在确权了，落户到了家庭。这就意味着，这块地虽然名义上还是集体的，但实际上已经固化到了你这个家庭手里。

而且大家注意一个细节。现在农村的确权，是非常严肃的。

一旦确权发证，这就变成了你家庭的资产。

集体想收回。对不起，没那么容易了。

这就是在从法理上，把使用权做实，做得像铁桶一样。

农村的宅基地确权，其实就是中国土地产权制度演变的一个缩影。它释放出来的信号非常明确，那就是要稳定恒产。

无论是城市的房子，还是农村的宅基地，大的方向都是要让老百姓心里踏实，要让这个产权变得清晰、长久、不可动摇。

农村的宅基地和耕地现在事实上已经成为了纯粹的私有产权。

虽然耕地还是在签承包合同，但在事实上，已是私有产权。

为什么在征收农民耕地时要给予补偿，这已经在法律上、在实际运作上认定耕地的收益权使用权都归农民本人。

这个广泛的产权预期已经建立起来了。

没有哪个农民不将自己的承包地、宅基地视为自己的财产。

也没有一级组织可以没收农民的耕地和宅基地不按市价给予补偿。

农村的土地的问题在于对产权的限制，比如只能在村集体内部转让，但从归属权上讲，谁也不能随便把它拿走了。

很多人误以为，国家强调公有制，就是要死死攥着土地的所有权不放，是为了将来把地拿回去。其实这个理解偏了。

不要认为我承认中国土地私有，就是认为中国土地是自由市场制度。

私有产权只是一种产权的界定，但私有产权管制，才是现代社会最为严重的问题。

一台车归你，但规定你一年只能开八天，这样的私有产权制度在管制下，期私有化的真正程度是有限的。

在大多数国家的管制体系里，对于政府而言，最重要的不是拥有一块地的物理所有权，而是拥有对这块地的管理权和收益权。

什么意思呢。就是说，现代干预主义国家并不在乎这块地名义上归谁，或者说这块地你能不能传给你的孙子。

国家在乎的是，这块地用来干什么。然后这块地能不能作为征税的依据。

比如，美国土地也叫私有制，但有房产税。

这就是我要讲的最后一点，中国对于土地要素的管制，主要在于限制，而不在于产权界定。

限制什么。限制用途。

你是商业工业用地，就不能盖住宅。

你是耕地，你就只能种庄稼，不能卖给城里人，不能让城里人来盖别墅。

这种用途管制的权力，也就是规划权，才是政府最看重的。

只要政府掌握了规划权，掌握了用途管制，这块地是七十年还是七百年，其实对于政府的行政目标来说，区别并不大。

比如，有人说越南在搞土地私有制，其实越南的问题与中国一样，一样有宅基地，一样有耕地，这些地也不能自动转为工商用地，还是需要政府审批，还是控制在政府手里。

全世界土地制度最严重的问题，都不在于产权的期限和界定，而在于对产权的管制。

一些朋友，过了这么多年了，还沉浸在公有、私有的论述之中，忽略了对现实产权管制的问题。

对产权的管制，是一个全世界普遍的问题，各国都存在对劳动力、土地这些最核心的经济要素的管制，这才是真正要关注的问题。