今年以来，楼市有回暖迹象，但是我发现一个有趣的现象，那就是，在我的评论区，无论是市场派，还是干预派，都不相信房价会涨。

但一些国际大投行的分析师看法不一样。

4 月 10 日，高盛发布报告说，沪深楼市或将在 2026 年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前 6 至 24 个月，预计沪深房价将在 2025 年底至 2028 年底期间上涨 15%。

然后，摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra称，香港的楼市复苏正向内地主要城市蔓延。“经过五年回调，3月中国房地产领域已出现复苏的早期迹象，可能正在逼近一个转折点。”“我们相对乐观地认为，中国将跑赢其他新兴市场。”

当然了，这些国际大投行的分析师不一定就对。如果他们能够说啥是啥，那按照他们的指引来投资，岂不是人人赚翻？房价也一样，判断房价趋势都有错的概率，投资都有风险。

我感兴趣的是，左右两派为什么都不相信房价会上涨？

干预派为什么不相信房价会上涨呢？他们中的一些人当然也能说出人口、工资、经济不振等一堆理由，但我认为，最关键是，大部分干预派打心底里期望，调控会让他们有越来越便宜的房子买。他们不仅如此期望房价，他们还期望他们想买的其他商品，也能被调控得越来越便宜。

至于楼市低迷拖累整个经济，也影响他们自己的收入，他们是不考虑的。反正，不让开发商赚钱就对了。

那么，市场派为什么也不相信房价会上涨呢？

因为，许多市场派朋友被前些年的严厉干预搞得很失望。他们不相信情况会好转。

我有个朋友就是这样。你说任何经济回暖的可能性，他都不相信。他认为，通货紧缩会越来越严重，经济回暖遥遥无期。至于房价，那就更不可能上涨了。

我问他：“这几年经济上不是还算安静吗？你为什么还这么相信，理由呢？”

没有理由，反正就是前面太失望了，反正就是相信会越来越坏。再说，看看身边，企业活得多艰难，人们过得多煎熬，希望究竟在哪里？

所以，你看，无论是支持干预的，还是反对干预的，都相信房价只会下跌，不会上涨。可以说，形成的共识面，还是非常宽的。

投资上有个说法，说当全社会大部分人都看跌某个商品时，这说明，该卖出的人基本已经卖出了，那么，接下来就是买入的人要逐渐增多了，价格就会上涨了。

这个说法有一定道理，但有一个关键前提，就是看得见的手不能插手。另外就是，无法判断这个共识面究竟要多大，才到达反转点。目前也有一些人看涨房价，是不是要把这些人也跌得没脾气了，才算共识面够大？

我这里想跟市场派的朋友聊聊。

我首先认为，认为房价会永恒下跌，这只是一种心理惯性。就像2021年前，多数人也认为房价会永恒上涨。

我知道你会说生育率下降、城市化率已经很高、人们收入没有提高等因素，但要明白，这些因素早就存在，早就体现进了价格里。

但你再看看，目前居民存款已经174万亿元，而新建房子还在大幅下滑。也就是说，名义货币（非实际货币）因为充水，其稀缺性大幅降低，而房子的稀缺性却在升高。

难道，这种稀缺性的变化，永恒影响不了房价？

我认为它早晚要体现到房价上来，只是需要一个契机，来改变人们的心理惯性。

我知道，企业艰难，人们煎熬，但宏观经济这三四年，相对来说算是一个安静期，既没有新增大干预（小干预不断），也没有大力推进市场化改革（小改革也有）。要相信，中国的企业家还是在干活的，在努力调整的。

了解经济周期理论的人都应该知道，调整期确实是艰难的、煎熬的，但，调整过来后，就会出现新的复苏。

当然，必须重申：其前提是看得见的手不要打断调整，否则确实会永恒下滑。只要看得见的手保持安静，调整期早晚会度过的。你看美国干预多不多？调整多不多？但经济高潮也多。当然，欧洲、日本干预比美国多得多，确实罕见出现经济高潮。

当前经济情况究竟怎么样？有一些数据很亮眼，比如外贸大增，尤其是进口大增。但悲观的朋友肯定会说：“你竟然这么天真，就凭这点数字，就相信经济还有希望？”

其实我也不知道现在经济究竟有多少复苏的因素，我也不知道房价究竟会不会转涨，但我知道，要跳出心理惯性看经济。

现在我只期望两件事：第一，不奢望大改革，但期望安静期再延续几年；第二，期望美国经济不要大崩，带崩全球经济。

房价反弹，刚需房会涨得最快

先说个有意思的事情。我的上篇文章，讲了房价上涨的可能。有个人留言说：“你再胡说八道，我就取关了。”

你看，有些人对房价下跌，已经形成了非常强烈的心理惯性，接受不了房价有上涨的任何可能。

我相信我的大部分读者，可能会有一些心理惯性，但不会有这么强的心理惯性。

其实预测房价这种事情，谁都不能保证准确，因为影响因素太多，关键是看作者分析的理由和逻辑。

今天我从供需角度谈谈，未来什么房子会涨得更快。

中国过去的房价上涨，是先涨豪宅，然后带动普通房子，最后带动刚需房。

于是许多人把这看成规律，认为每一轮房价反弹都会是豪宅带动的。

但是如果这一轮房价反弹，恰恰可能会是刚需涨得最快。当然了，这一轮房价是否到了反弹之时，我也不确定。我只是说，一旦房价反弹开启，可能刚需涨得更快。

为什么？

以上海为例。上海每天成交的新房，套均面积在105—120平米之间，而成交的二手房，套均面积在80平米左右波动。也就是说，新房套均面积比二手房多30来平米。

这说明什么？说明过去几年，新房绝大部分是豪宅或者满足高档需求、改善需求的。

也就是说，在严厉调控、房价大跌的这些年里，高档房的供给基本没有减少多少。2025 年，新建商品房销售面积为‌88101 万平方米，既然其中大部分是高档房、豪宅，那这个供给其实还是比较充分的。‌

而刚需房的供给是大幅减少的。

另外从购房心态来看，越是刚需，越是怕跌，因为刚需更难有耐心承受资产贬值。所以这些年，刚需实际上更少买房，也即，刚需的需求被抑制得更多。一旦经济有所复苏，刚需预期改变，不再担心资产贬值，那么，这个需求会爆发得很猛。

再看看未来，一旦房价开启反弹，哪一块的供给更难跟上？

针对刚需的供给更难跟上。

因为前些年，凶猛的房价调控，搞得大片大片的小开发商关门大吉。比如信贷的三条红线，只有少数大开发商可以满足，小开发商根本满足不了。

我认识一个小城开发商，之前借了亲戚朋友不少钱，这几年根本没钱还，搞得信誉尽失。

可以讲，大部分小开发商已经被搞胆寒了，尤其是小城开发商。

而小开发商是供给刚需的主力。

当房价开始反弹，小开发商们还处在胆寒之中，不敢积极开发。即便有些敢积极开发的开发商，在融资等方面，也依然比大开发商困难大得多。所以，即便房价反弹，刚需房的供给也是很难及时跟上的。

你不要说小开发商了，就连大开发商，也需要时间恢复元气。比如万科，即便现在政策全部放开，房价反弹，万科的业务也一时半会起不来。

所以，刚需层面，过去几年供给大减，需求被抑制得最厉害，未来供给又最是跟不上，这些是我认为刚需可能会涨得更猛的依据。

可能有人说了，既然刚需房涨得快，那么，那些大开发商难道不会转向满足刚需？当然会有一部分大开发商会去满足刚需，但，毕竟，刚需的供给主力是萎靡的，缺口依然巨大。

以上是我的预测。当然了，经济因素是复杂的，我的预测很可能是错的。但理性的朋友可以看看我的逻辑和理由，作为参考。

我知道有些朋友会继续坚持“房价绝不可能涨，只会永恒跌”，那你们继续坚持好了。观点有分歧是正常的。你要是跟开头那个人一样，因为我看涨房价而取关我，那也是你的权利。

揭穿房价干预的最大谎言

最近上海二手房成交火爆。到30日，已经突破3万套。加上31日，3月份成交会达到3.1万套，据说是近5年新高。

但我更关心另一个数据，这个数据可以揭穿舆论中围绕房价调控形成的一个长期谎言。

30日，上海二手房成交1003套，套均面积约79平米。新房成交1686套，套均面积约113平米。

再往前的29日，上海二手房成交1442套，套均面积约79平米。新房成交195套，套均面积约121平米。

再往前的3月1日，上海二手房成交1013套，套均面积约77平米。新房成交59套，套均面积114平米。

不知你是否注意到，虽然新房、二手房成交量有较大波动，但，有个数字是比较稳定的，那就是套均面积。

二手房套均面积稳定再79平米左右，新房套均面积稳定在110平米以上。

简单说，新房套均面积比二手房多30平米以上。

如果再考虑到近些年新房使用面积率有较大幅度的提升，那么，成交的新房，套均面积比二手房应该多40平米以上。

这说明什么？

说明这几年，开发商越来越不为刚需建房子。

首先，这几年，地方政府控制了卖地数量，但又要考虑财政收入，所以，大部分土地供给都是在核心地段。

再加上，新房套均面积在110平米以上，也就是说，新建的房子，又在核心地段，又是大房子，总价必然非常高。

很显然，大部分新房不是普通人能买得起的，是典型的为富人开发的房子。只有少部分新房，是为“刚需”建的。

不知大家是否还记得，之前舆论呼吁干预房价的时候，那可是一片声地说，只要把房价打下来，“刚需”就会买房，就能解决“刚需”的住房问题。

这是最大的谎言！

事实表明，越干预，开发商越不为“刚需”建房。

是开发商太坏吗？

不，不是开发商太坏，而是舆论把经济规律搞反了。

不是开发商不愿意为“刚需”建房子，而是行政干预下，普通人更加不愿意买房子。开发商就算为普通人建了房子，普通人也不买。

这怎么能怪开发商？

你不要说开发商，你看住建部，也在大力提倡造高端房。当然，住建部说得好听，说是要造高质量房子。显然，住建部也明白，“干预让刚需买房”是个谎言。越干预，“刚需”越不买。

为什么？

因为行政干预限制了房子的流动性，把房子的价值打下来了。普通人手里活钱少，比富人更不愿意把钱押在房子上。

“刚需”这个词，本身就是个谎言。

“刚需”的意思是说，普通人买房是为了自住，并不在乎房子的投资价值。

这是胡扯！实际上，普通人更加不愿意买不涨价的房子。如果房价下跌，普通人就继续租。

原来200万的房子，跌到100万了，你以为他就会买？不，他说等跌到50万再买。跌到50万，他说等跌到25万再买。

房价跌到100万，他不买。反弹到120万，他说：“我错了！赶紧调控吧！再跌回100万我就买。”实际上，等跌回100万了，他又期待跌到50万。

基于充斥于舆论的这个巨大谎言，这些年的房价干预，得到的是一个什么结果？

宏观经济受创深重，几年都缓不过劲来。

有没有实现“刚需买房”的目标？

没有！相反，离目标更远了。

所以，当房价转涨以后，谁受影响更大？

“刚需”！

因为，这几年的新增供给，很少是给“刚需”准备的。“刚需”的市场，供给会比高端市场更加吃紧！

也就是，“刚需”市场将更加暴涨暴跌！

到时候，舆论肯定又呼吁加强干预。

只希望有关方面能够记得这几年的教训，不要又被谎言牵着走。

要让更多人住上好房子，只有市场可以做到！更加灵活的土地体制+放开市场提高人们收入，就可以了。

对房价，千万不要再抱穷人思维

最近看了一些关于房价的争论。我觉得有意思的是评论区。

上海上个周末两天就签了2862套，创下近5年的周末新高。北京到3月13号，二手房网签6848套，环比涨了50%多，比去年小阳春也涨了29%。深圳春节假期复工后的22天里，贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长19%，创近五年同期新高。

这一轮的二手房成交回暖，和以前相比，有一些不一样的信号，必须重视。

首先这一轮的成交回暖，不是政策刺激的结果，而是市场自发的结果。除了上海出了个沪七条，北京、深圳近期并没有出新的放宽政策，而沪七条的力度也并没有很大。

这一点是非常重要的。因为最近的两年，每当政策放宽一下，楼市成交量就被刺激一下，可是过不了多久就萎了。这放宽的力度还得比较大，才能对市场有点刺激。小力度的放宽，市场理都不理。

这一次的成交回暖，是近四五年来，第一次非政策刺激下的自然回暖。

其次，这次“刚需”买房积极起来了，这也是近四五年来第一次。“刚需”这个词，怪怪的。有个博主说：“这个世界上根本就没有刚需 没有人会花几百万几千万去买一个赔钱货。”我很同意。我这里勉强在“满足基本居住需求”的定义上用一下它吧，但这个其实也不准确。或者更准确地说，低价格带的房子，成交积极起来了。

当然了，虽然有这两个信号，也不能断定房价就不会下跌了。谁知道会不会又有什么抽风的事，打断楼市回暖的过程呢。

但这个时候还认定“房价必然一直跌”那可就真是穷人思维了。

其实对房价，看涨也好，看跌也好，都不是穷人思维。并不是说，看跌就是穷人思维，看涨就不是穷人思维。

什么才是穷人思维呢？那就是赌气式地看涨，或者赌气式地看跌。

正常来说，你对房价看涨还是看跌，应该多看看各种因素。看法有可能错，但要有经济逻辑，要正反因素都考虑。赌气式看涨，或者赌气式看跌，就是只看支持自己的因素，反面证据一概不管。

比如有些公号说近期房价回暖，评论区有人说：“据说最低涨幅不能低于20%，你们消息这么灵通干嘛不提前抄底？反正不限购了。”

“行，涨了，你们多买几套。反正房价再跌50%，我才会买。”

这样说的人，假设房价真的再跌50%，你觉得他就会买吗？

不，他不会买。他会期望再跌50%。

因为，房价当前下跌，会让他相信，房价会继续下跌。在他的思维中，“当前跌”就是“未来跌”的理由。或者，他把愿望当成未来。房价200万，这个时候他的愿望是：“如果能够100万买个房子多好！”他说等跌到100万他就买。等房价跌到100万了，他的愿望变了：“现在买100万的房子，有风险。如果能够50万买个房子多好！”他说等跌到50万他就买。可是，市场怎么可能一直满足你的愿望呢？

他的愿望实际上是：国家通过调控，让200万的房子，100万卖给他，而他还能200万卖出去。如果房价真的跌到100万了，他买下来，又不能200万卖出去，这不符合他的愿望，他就生气，就期望跌到50万。

你说：“你这愿望不一定实现得了。”他就跟你赌气：“行，你相信房价不跌，那你就多买几套，反正我不买。”以赌气的方式对待自己的钱，甚为不智。等以后房价涨上去了，痛是自己的。

究竟应该怎样看中国房价呢？

要理解特色调控的“打完左脸打右脸”的模式。

当房价上涨时，调控政策是各种打需求、打流动性，也就是，打价值。所以，房价在上涨过程中，不断在积累下跌的因素。但这个时候乐观者以为，各种下跌的因素都没能阻止房价上涨，所以它一定能继续上涨。

当房价下跌时，调控政策是各种打供给，也释放一些需求。所以，房价在下跌过程中，不断在积累上涨的因素。但这个时候悲观者以为，各种上涨的因素都没能阻止房价下跌，所以它一定能继续下跌。

这个时候，他会强调几个因素，比如，人口减少的趋势没有变吧？城市化率完成得差不多了吧？工资还没有上涨吧？外部贸易环境没有改善吧？这些都没变，你跟我扯什么房价上涨。

确实，这些因素都没变。可还得注意另外一些因素：供给连年大幅减少了，货币膨胀得更大了，行政管制取消了一批了……人口、工资等因素是没变，如果是供求掰手腕，你可以把这些因素看成不变力，可是另一方的力一直在积累，总有反转的一天。

我的观点很明确：目前的调控方式，必使得房价暴涨暴跌。经济学讲，调控从来不是减少波动的，而是加剧波动的。现在房价是不是到了底部，我不知道，但我相信房价一定有暴涨的一天。

但我不是鼓励你买房。买不买，你自己决定，自己负责。