“美国土地是永久产权，我们只有70年，你说谁更私有？”

每次一聊到房子，总有那么几个被专家洗脑洗瘸了的SB，跳出来用这句话终结话题。

在他们那可怜的、非黑即白的二极管脑子里，这简直就是一条宇宙公理，根本不需要讨论。

一个写着“永久”，一个写着“70年”，这不就像一个是“无限”，一个是“有限”吗？

傻子都知道哪个久啊！

然后，他们就会开始背诵那些从《读者》、《意林》上看来的、关于美国梦的陈词滥调：美国房子便宜，十几万美金买大house，人人住别墅，人人有草坪……

呵呵！

我今天就要扮演一次“常识粉碎机”的角色。

我将要用最冰冷、最残酷、但也最真实的经济学逻辑和法律事实，把你们脑子里的这个关于“中美房产私有程度”的、愚蠢透顶的幻觉，彻底击碎。

我先直接把结论，像一块板砖一样，拍在你们脸上：

只比较城市商品房，中国的商品房，其真实的、有效的私有产权程度，比美国的要高得多！

只比较城市商品房，中国的商品房，其真实的、有效的私有产权程度，比美国的要高得多！

只比较城市商品房，中国的商品房，其真实的、有效的私有产权程度，比美国的要高得多！

你是不是觉得我疯了？

别急着骂。

坐稳了，系好安全带。

接下来，我要带你进行一次彻底的认知颠覆之旅。

“永久产权”的幻觉：一张被贴现率打成筛子的空头支票

我们先来处理那个最唬人的词——“永久产权”。

听起来是不是特别牛逼？

仿佛你买了一块地，你和你的子子孙孙，直到地球爆炸那天，都可以永远拥有它。

那么，我问你一个问题：

一块在可预见的几千年、几万年、甚至几亿年里，都有经济价值的土地，你把它卖了，你和你的后代就永远失去了它的价值。

那么，这块土地，是不是应该“无价”？

可是，现实中，土地是有价格的，有些还便宜得跟白送一样。

比如，澳洲一个巨大的农场，20万公顷，售价7500万澳元。

算下来，一平米，只合人民币一毛八分钱。

一亩地，才卖124块人民币。

这块地离地球毁灭还有几十亿年吧？

就算一年一平米只产出一毛钱的价值，这一平米也得值几亿啊！

为什么只卖一毛八？

再比如，香港的房子，大部分是75年产权，比我们还多5年。

而东京的土地，是正儿八经的“永久产权”。

但香港的房价，却要比东京高出好几倍。

这又是为什么？

要搞懂这个问题，你就必须理解一个经济学里最基本、也最反直觉的概念——贴现率。

贴现率是什么意思？

我用大白话给你翻译一下，就是：“未来的价值，在今天看来，要打多大的折扣。”

比如，我说明年送你一台价值八千块的最新款苹果手机。

你可能会想：“明年太久了，鬼知道明年会发生什么。要不，你现在直接给我四千块现金吧。”

那么，你对明年那台手机的“贴现率”，就是50%。

为什么会有贴现率？

因为我们人类，作为一种生物，天生就有一种“时间偏好”。

我们总是倾向于越早消费越好。

因为未来，充满了巨大的“不确定性”。

明年的手机，可能已经过时了；明年我可能已经死了；明年你可能已经跑路了。

所以，为了对抗这种不确定性，我们宁愿要今天的四千块，也不要明年的八千块。

这个道理，放到土地上，一模一样。

一块土地一万年后的价值，在你心里，值多少钱？

无限接近于零！

你根本不会在乎一万年后，这块地上是长草了，还是被外星人占领了。

所以，当人们在交易土地时，他们真正关心的，是未来多少年内的价值？可能也就是未来50年、70年、最多100年。

100年以后的价值，在“贴现率”这个残酷的折扣机器面前，早就被打成了筛子，变成了一个可以忽略不计的、极其微小的数字。

现在，我们再回头看。

我们70年产权，香港75年产权，和美国、日本的“永久产权”，对于一个买房的人来说，在价值上的差异，真的有你想象的那么大吗？

当然有差异，但绝对不是“有限”和“无限”的天壤之别。

可能也就是10%到20%的差异。

更何况，我们《民法典》已经明确规定了，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

香港的处理方式，也是自动续期，每年只需要交一点点象征性的地税。

中国大陆，极大概率会学习香港模式。

所以，那个被公知们吹上天的“永久产权”，在贴现率和法律的双重作用下，已经变成了一张价值被严重夸大的空头支票。

而我们那个看起来“只有70年”的产权，其实际价值，远比你想象的要坚挺。

光从年限上比，就已经拉不开差距了。

而接下来，我要告诉你的，才是真正决定产权私有程度的、更致命的因素。

“共产税”双煞：遗产税与房产税的联合绞杀

好了，我们撕掉了“永久产权”的华丽外衣。

现在，我们要来给中美两国的房产，做一个全方位的“体检”，看看它们的产权，到底被各种“看得见的手”，侵犯到了什么程度。

要判断产权的私有程度，我们不能只看房产证上那个“名”。

我们要看“实”。

产权的本质，不是一张纸，而是你对这个东西，完整的、不受侵犯的支配能力。 它包括三个核心权利：使用权、收益权、处置权。

任何对这三个权利的限制和侵犯，都是对你私有产权的削弱。

现在，我们就来看看，在美国，你名下那栋“永久产权”的大house，是如何被两把锋利无比的“共产税”大剪刀，剪得支离破碎的。

第一把剪刀：遗产税

1916年，美国正式开征遗产税。

这个税，简单粗暴地说，就是“人死钱充公”。

你死了，你留下的所有财产，包括房子、股票、银行存款……不管在地球上哪个角落，你的子女要想继承，对不起，先给山姆大叔交一笔巨额的税。

交不起？

那就不好意思了，房子收归国有。

这个税率有多狠？

历史上最高到过70%！

当年富可敌国的石油大王洛克菲勒，死的时候，70%的财富，都被政府以“遗产税”的名义，合法地“打土豪”了。

罗斯福总统的儿子，因为拿不出钱来交他爹留下的那座美丽庄园的遗产税，最后只能眼睁睁地看着祖产被“捐献”出去。

你可能会说：“这是对富人征的税，跟我们普通人没关系！”

真的没关系吗？

2000年的时候，美国遗产税的免征额是65万美元。

很多吗？

今天，中国北上广深，一个体面点的家庭，谁家的房子还不值个四五百万人民币（约合65万美元）？

更何况，美国计算遗产，是把你所有的家当都算进去。

一个在美国奋斗了一辈子的中产，辛辛苦苦攒下一栋房子、一点股票和退休金，达到这个标准，根本不难。

事实的真相是，为了规避这把悬在头顶的达摩克利斯之剑，美国人被逼得，不得不绞尽脑汁，在生前就把自己的财产“处理”掉。

你买了一套房，眼看着它天天涨。

你会高兴吗？

不，你会慌得一批。

因为你心里的小算盘在滴答作响：“操！再涨下去，就要超过遗产税免征额了！我死以后，我儿子不是得哭死？”

怎么办？

赶紧卖了！

把钱花掉！

旅游、买跑车、吃喝玩乐，怎么都行，就是不能留给IRS（美国税务局）！

所以你看，遗产税这个东西，它像一个看不见的幽灵，时刻在逼迫你，削弱你对自己财产的“处置权”。

它在事实上，阻止了财富的代际传承，人为地制造出了大量的市场卖家。

这也是为什么，美国的住房自有率，常年只有60%左右。

一个搞了两百多年市场经济的国家，居然还有40%的人没房子住，你不觉得奇怪吗？

除了文化因素，遗产税就是那个最重要的幕后黑手。

更坑爹的是，这个税，对外国人更狠。

一个中国人，跑到美国去买房，以为可以保值增值。

结果，他要是挂了，他儿子来继承，会发现，非美国税务居民的遗产税免征额，只有区区6万美元！

超过的部分，最高要交40%的税！

简直就是关门打狗，专门宰你们这些不懂法的老外。

第二把剪刀：房产税（Property Tax）

如果说遗产税，是在你死后，对你的财产进行一次性的“腰斩”。

那么，房产税，就是一把更牛逼的、永不停歇的“凌迟”酷刑。

它是一种资产持有税。

也就是说，只要你还拥有这套房子，不管你是住是租是空着，你每年都要给你所在的县政府，交一笔税。

这个税率，一般在房屋当年评估价的1%到3%之间。

这是什么概念？

你有一套价值200万美元的房子，每年就要交大概2.6万美元的税。

你有一套价值500万美元的豪宅，每年就要交大概6.5万美元的税。

而且，这个税，是永久性的，是祖传的，是你子子孙孙、千秋万代都要背负的“原罪”。

它对你的私有产权，造成了毁灭性的打击：

它彻底摧毁了你房产的“资产”属性，把它变成了一个“负债”。

你以为你买的是资产？

不，你买的是一个每年都在吞噬你现金流的无底洞。

那个在中国流传已久的“美国1美元房产”的故事，就是房产税的杰作。

房子虽然只卖1美元，但你接手之后，每年要交5000美元的房产税。

这房子对你来说，还叫资产吗？

它是一部祖传的割肉机！

交不起税？

对不起，房子直接没收拍卖。

美国每年都有无数无家可归者，就是因为交不起房产税，导致自己的房子被合法地“强拆”了。

它剥夺了你的“收益权”。

你把房子租出去，收到的租金，首先要拿去交房产税。

剩下的，才是你的。

这相当于，县政府成了你房子的一个“隐形股东”，而且是旱涝保收、拿大头的那种。

它甚至侵犯了你的“使用权”。

房产税，让你变成了一个“房价上涨”的受害者。

周围的房价涨了，你的房子评估价也跟着涨，你明年要交的税就更多。

这导致很多社区的居民，天然地反对城市发展。

他们会联合起来，抵制任何可能导致房价上涨的新项目。

因为，他们真的交不起了！

一百年前就已经极度繁荣的纽约，到现在还是那副破败的样子，地铁站都废弃了，跟房产税导致的城市发展停滞，有直接关系。

管制的“次生灾害”：比税收更可怕的侵犯

你以为，交完这两道“共产税”，就完事了？

太天真了。

由房产税衍生出来的各种“次生灾害”，对你产权的侵犯，更加触目惊心。

因为没房的人太多（40%），而且他们还没什么储蓄。

所以，为了选票，美国政府（尤其是民主党控制的州），就必须讨好这些“租客”。

怎么讨好？

管制房租！

纽约、旧金山这些地方，都有极其严苛的房租管制法。

一个房东，把房子租出去，就等于请回来一个“祖宗”。

你不能随便涨房租。

你不能随便赶走房客，哪怕他不交房租。

疫情期间，美国政府甚至出台了“禁止驱离令”，几千万租客欠租，房东只能眼睁睁看着，还得自己还贷款、交房产税。

无数华人房东因此破产。

更奇葩的是，如果房客死了，他的亲戚，只要在他这儿住了两年以上，就可以合法地“继承”这个租约，继续以超低的价格，住你的房子！

你告诉我，在这种情况下，你对这套房子的“收益权”和“处置权”，还剩下多少？

你名义上是房东，实际上，你已经被政府逼着，当了一个给租客提供福利的、自负盈亏的“廉租房运营者”。

这还不是最魔幻的。

在加州，甚至有法律规定，如果你的房子空着，被人（比如流浪汉）偷偷住进去了，只要他住满5年，并且履行了一些所谓的“房主义务”（比如交物业费），他就可以合法地拥有你这套房子！

这已经不是侵犯产权了，这简直就是鼓励公开抢劫！

现在，我们再回头看。

在美国，你所谓的“永久产权”，是一份被遗产税限定了传承、被房产税持续抽血、被租房管制剥夺了收益、甚至可能被流浪汉合法侵占的、千疮百孔的权利集合。

而在中国，你那套“70年产权”的城市商品房呢？

没有遗产税。

你可以完整地、不用付出一分钱税，把它传给你的子女。

没有房产税（目前还没有普遍征收，即便未来征收，也极大概率是上海重庆那种有巨大免征面积的、只针对少数人的“富人税”）。

租房市场，相对自由得多。

你和租客的关系，主要由你们签订的合同来决定。

现在，你再告诉我，中美两国的城市房产，到底哪一个，其真实的、有效的私有产权程度更高？

答案，已经不言而喻了。

那些天天拿着“永久产权”来嘲讽我们的人，

他们看到的，只是那张纸上的一个词。

而我们，透过经济学的X光，看到的，是这张纸背后，那一整套真实运转的、限制和剥夺你权利的法律和税收体系。

别再被那些肤浅的专家骗了。

看问题，要穿透表象，直达本质。

在中国，你买了一套房，它在很大程度上，就真的是你的。

而在美国，你买了一套房，你只是在名义上拥有它。

实际上，你是在替县政府、替税务局、替你的租客，甚至替某个不知名的流浪汉，代持这份资产而已。

你，只是一个名义上的地主，和实际上的长工。