500年以后，中国只剩下三个城市，只剩下京津冀大都市圈，或者叫做大北京，长三角大都市圈，或者叫做大上海，然后呢就是粤港澳大都市圈，或者叫做湾区市，连中等的省会都会消亡掉，就是连济南，郑州这种省会都会消失掉。

就人类的文明历史呢，就是交通改变城市的一个历史，就你们知道古代的话呢，都是叫 town，就是一个个的村镇，小镇，小镇的概念是多少？15公里。为什么会有这样的情况，因为他们要赶集，赶集的话就四面八乡的人走到这个地方，我们这些农产品交易，那人步行的速度呢？一小时，五公里，15公里的话就是我步行三个小时。我早上五点出发，八点到集市，晚上五点收摊，八点回家，三个小时去，三小时回来。这个是赶集的极限了，所以就美国15公里有一个村镇，就聚起来了一个什么青浦镇，松江镇，奉贤镇就是一个镇，但后来呢，就人类文明有一个巨大的突破，汽车被发明，汽车是个超级伟大的东西。汽车发明以后，人类不再靠两条腿走路，汽车的通行半径是多少？一个小时，我们一般认为呢是50到60公里，汽车三个小时可以开多少？可以开150公里。那卡车司机上午出门，中午在那里吃个饭，晚上还可以回家，就150公里成为了一个半径。

那汽车时代来临以后呢，中国就进入了强省会时代，就这个是不需要的。我不需要15公里，这个华北平原上面密密麻麻，无数的农镇没必要，没效果，我们变成就是方圆150公里，只要一个中心城市就可以150公里，相当于广州到深圳，北京到天津的距离，我一个省里面只有省会是都市，那中国目前就是一个强省会时代。一切东西在省会就可以完成制造，交换贸易，这样效率更高。那我们就说了，500年以后，可能乐观一点的话都不用500年，100年都有可能的。交通工具再进一步的大发展，就比如说我们如果有无人驾驶，或者说有磁悬浮汽车，磁悬浮汽车的话呢？它是加无人驾驶，它是不需要红绿灯的。汽车可以永远按照200公里的时速可以在红绿灯这里可以直接过的，它可以控制到0.01秒。正好有两辆车交叉过去不会撞。那么如果交通技术到了这个地步，我们的时速提到200公里、300公里汽车或者轨道车，那么是不是我们1000公里之内只需要一个都市就够？甚至很多人构想中的科幻小说的世界，整个地球只有一个城市住了500亿人，然后其他的全部是农田，矿山采矿。

就是说呢，如果对于普通人的建议的话呢，就是往大城市走，就你目前还留恋在我的乡村小县城，我出生的地方。什么淮安，泰安，盐城，江阴这种城市没意义的，因为地级市很有可能会在未来的30年、40年会消亡的，县城已经人走了，都走光了，年轻人都走光了，下一步就地级市，地级市的人也会走光，可能四、五十年之内，中国就只剩北上广深和20个省会。就是说呢，如果你要研究地产的话，地产研究到终点就是经济学，经济决定地产，那么经济研究到最尽头的话呢，就是你地理，地缘政治，地缘结构，哪里有矿，哪里有平原，哪里有小麦，地理其实是决定经济的。那么我们就讲中国的房地产，中国的经济，讲到最后的话还是跟中国地形密切相关。我一直说有些省会很危险的，像济南，郑州，甚至包括太原这种省会很危险，省会会消失掉，一两百年以后，中国可能就剩下北上广深就三个大都市圈。所以你现在觉得大城市的房价贵，但你还是要往大城市赶，不动产投资尽量放在大城市。只有大城市才有不动产，真正懂房产的早就开始遥遥不绝，都知道这些核心城市的地段，稀缺性土地就那么多，卖一块少一块。

而未来的中国，目前根据十五规划的方向，已经明确将重点发展五大城市群。就是京津冀，长三角，珠三角，那么我们叫做粤港澳大湾区，长江中游以及成渝地区这些城市群注定作为未来中国经济增长的新引擎，具备吸引大量人口流入的绝对优势，所以这些城市群也一定是你未来投资房产的方向。