在视频中，一个来自大陆的年轻人，认为台北市那些低矮的、贴着马赛克瓷砖的、甚至顶楼加盖着铁皮屋的老公寓，像是一个大陆的三线城市，甚至是发达一点的县城，他认为，这城市建设也太慢了。

而与之辩论的台湾年轻人则挺直腰杆，带著一种混合了自尊与无奈的语气反驳说，那是因为我们台湾尊重私有产权。

他说，在台湾，房子是私人的，土地是私人的，政府不能像在大陆那样，大笔一挥就拆房子，所以我们虽然旧，但是我们有安全感，这是民主与法治的代价。

这一类的对话，在互联网上存在已久。

但是我想告诉你的是，这两个人都错了。

这场对话背后，隐藏着两岸民众对彼此土地制度最大的误解。

为什么这么说呢？我们先来拆解那位台湾朋友的逻辑。

他的潜台词是，大陆城市建设快，是因为政府不尊重产权，可以随意践踏个人利益。

而那位大陆年轻人的潜台词通常是，只要有钱有效率，旧房子就该拆。

但事实的真相可能让你大吃一惊。

如果在纯粹的经济账上算一算，你会发现，大陆的拆迁户往往是某种特殊制度下的超级受益者，而台湾的都更户之所以步履维艰，恰恰是因为政府管得太多，不尊重私有产权，而不是管得太少。

我要告诉你的是，大陆的土地产权制度，如果按当下的制度，按全球普通人的理解，不管农村土地还是城市土地，都是永久产权。

这些都是坊间最容易误解的一些错误。

可见，哪怕是你生活在一个地方，说要对这一个地方的制度有多了解，其实都是不容易的。

今天我们就来讨论一下两岸的土地制度与城市更新比较问题。

一、大陆人对大陆的误解

我们要想看懂台湾为什么这么“旧”，首先得看懂大陆为什么这么“新”。

这背后的底层逻辑，其实是一套从香港学来的土地制度。

大家都要知道一个常识，中国大陆的土地制度，在全世界范围内都是一个非常特殊的变种。

大陆的土地制度的最重要的特点，并非私有公有，而是它创造了一个超级单一的卖家。

这就好比是做生意，如果全天下的面粉都只有你一家店能卖。

在经济学上这叫做要素垄断。

大陆的地方政府，其实就是一个经营土地的超级公司。为了让这家公司的利润最大化，它必须做一件事情，就是严格控制土地的供应量。

通过控制土地的供给，人为制造土地的稀缺，政府在收购土地后，才有高溢价，这些溢价成为了地方政府的主要收入。

我们总能看到新闻里说，某个城中村拆迁了，村民们一夜暴富，分了几套房，拿了几百万现金。

台湾朋友看到这里，往往会觉得这是因为政府强权，或者觉得这是对财产权的侵犯。

但实际上，这些暴富的村民，是政府维持高地价策略的同盟军。

因为政府垄断了土地一级市场，它人为地制造了土地的稀缺性。

当开发商想要在城市中心拿地时，由于供应量被卡住了，他们不得不支付极高的溢价。

这笔钱，一部分变成了城市的财政收入，变成了地铁和公园，另一部分则必须分给原来的土地使用者，也就是那些城中村的村民。

如果土地是彻底私有化的，是可以自由买卖的，会是什么场景。

那时候，每一个农民都可以把自己的宅基地和耕地拿出来卖。

市场上会瞬间涌现出无数的土地卖家。

根据供需关系，土地价格会被极大地稀释。

那时候，开发商去收购土地，绝不需要支付今天这样的天价赔偿。

所以有一个非常反直觉的结论，那就是大陆的拆迁户，其实是在分享了一部分政府垄断土地带来的超额垄断利润。

他们拿到的钱，远远高于在自由市场竞争下他们土地原本的价值。

在大陆的农村，真正的绝望往往属于那些没有被划入拆迁范围的人。

因为他们的土地被法律严格限制，不能自由交易，不能变成财富。

当然，我们还是要批评很多的强拆行为。

但从经济结果来看，那些被“强拆”的人，在经济结果上，相较于完全开放的土地市场，他们的收入可能还是更高的。

比如，政府决定拆迁一块地域，这一年，这个城市只供给了一千亩地，由于政府有溢价，他们可以支付给拆迁户的收入，往往可以达到让每户人家发财的程度，百万不算多，千万不算少。

如果是没有政府垄断土地，那么这个城市面临的可能是一百平方公里的供地，开发商有的选，城市居民的住房也有得选，拆迁户要拿到这么高的收入是不可能的，只有人为控制稀缺土地导致的高房价，才是拆迁户的高收入来源。

然后，我们来说一下七十年产权。

这是一个巨大的认知误区。

很多台湾朋友，甚至很多大陆朋友自己都认为，大陆的房子只有七十年，到期了就要被国家收回去，而台湾是永久产权，可以传给子子孙孙。

这个说法在法律层面上是完全站不住脚的。

我们先区分两个概念，一个是土地的所有权，一个是房屋的所有权。在大陆，房子本身的所有权，从来都是永久的。

你买的砖头、水泥、钢筋搭建起来的那个空间，法律上叫做房屋所有权，它是没有期限的。

名义上有期限的，是你脚下那块土地的使用权。

为什么说名义上？

很多人可能不知道，早在多年前修订的物权法以及几年前的《民法典》规定里，就已经明确写了一句话，叫做住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

请注意这四个字，自动续期。

在法律意义上，它是一种无条件的延续。

有人说，肯定要补缴费用。错了，不需要，如果需要补缴费用，这就不叫自动续期。

自动的意思，在法律上，就是没有任何前置条件。

因此，以当下的法理来说，中国的商品房及其附属土地，其实是永久产权的。

我们再来看农村，在大陆的农村，农民对宅基地和耕地的权利，其实在确权之后，也是一种准永久的权利。

除了少量的林地、集体建设用地，大量的农村土地都已经确权到了个人名下，就是实质意义上的私有产权制度。

以前确实有过房子塌了就收回宅基地的规定，但现在的确权发证，实际上已是在强化这种私有财产的属性。

农村主要土地的问题，不在于产权时间、或是是集体的还是个人的，是他们的产权受到了严格的管制，他们无权自己作主进行处理。

所以，两岸在“私有产权”这个维度的差距，很多人理解的是有问题的。

名义上的产权制度，大陆其实已经高度接受彻底私有，但在管制上，则呈现出国有土地与农村土地不同权。

大陆的城市房子，实质上就是一种永久资产，而台湾的房子，虽然名义上连地皮都是你的，但如果你深入了解台湾的制度，你会发现，那个所谓的“永久产权”，有时候反而成了城市更新的诅咒。

这套土地制度真正的受害者，也不是那些被拆迁的人，而是那些不能出售土地的农村人。那些被拆迁的人，在很长时间内，都是人们羡慕的对象。

而土地财政，你只要用逻辑拆解就会发现，他虽然是政府垄断一级土地市场，但是，政府可以买农村土地，就意味着这一部分农村土地的所有者有权出售土地，也就是土地在卖的这一刻，本质上就是私有化且不再管制其出售权了。

如果按所谓的农村宅基地耕地不能出售，那为什么他们可以卖给政府呢？如果按有些人说的，坚决不允许农村土地出售，那今天的中国城市怎么可能扩张？

二、台湾人对台湾的误解

台湾朋友，他以为阻碍台北变成曼哈顿的原因，是因为每一寸土地都是私人的，神圣不可侵犯。他以为只要是私有产权，就意味着如果价格谈不拢，那就不能动。

这也是一个巨大的误解。

很多人以为印度啊，中国台湾啊，都是因为土地私有，所以难拆。

甚至经济学上有一种错误理论，叫反公地悲剧，意思是，产权若极度分散，会导致人们难以协调，从而让这一块土地难以出售。

如果是单纯的价格问题，那其实最好解决。

这就是生意嘛。开发商觉得这块地值十个亿，现在的住户觉得要分五个亿才肯搬，那就谈呗。

只要未来的收益能覆盖成本，交易总能达成。

在这个世界上，没有什么是钱解决不了的，如果有，那就是钱不够多。

但是，台北的城市更新之所以难如登天，之所以会出现几十年都推不动的“钉子户”，之所以会让无数建商望而却步，根本不是因为产权私有。

像日本、美国，土地也都是私有的，东京的六本木新城、纽约的哈德逊广场，照样能在大片的私有土地上完成惊天动地的城市更新。

台湾真正的病灶，在于引入了一套极其“现代”、甚至可以说极其严苛的城市管制系统。

先要来谈一个管制，叫容积率管制。

柯文哲出事就出在这个问题上，有人爆料说，他给房地产商违规上调了容积率，让对方谋取巨额利益，他本人涉及收取贿赂，所以被收押了近一年。

中国台湾的政府虽然不拥有土地，但拥有一样更厉害的权力，那就是决定你这块土地上能长出多少房子来的权力。

这就是容积率。

在早年间，台湾是没有这个概念的，或者说管得很松。大家可以随便盖，四层楼的公寓，地基都盖满了。

但是后来，为了向所谓的现代化城市管理学习，台湾引入了严格的容积率限制。这就导致了一个极度荒谬的数学问题：你把旧房子拆了，按照现在的法律重盖，盖出来的面积竟然比原来的旧房子还要小。

你想想看，如果拆旧建新，面积反而缩水，开发商拿什么去卖钱？住户怎么可能愿意搬？

恰恰是政府的管制，把土地的潜在价值给“阉割”了。

而在大陆，为什么这个问题不明显？

有几个原因，大陆的地方政府为了推动拆迁，有时会灵活地调整规划。这块地原来只能盖六层，为了让开发商有钱赔给拆迁户，政府大笔一挥，把规划改成三十层。

平白无故多出来的这就二十四层的面积，就是巨大的利润空间，足够让拆迁户满意，让开发商赚钱，让城市变新。

还有一个问题就是大陆的容积率腐败问题更严重，很长时间以来，开发商有办法通过各种手段提高容积率，什么手段，你懂的。

这种手段当然不是什么好东西，但是，管制容积率就是好东西吗？

台湾更严格地管制这些问题，带来的是开发商难以给到拆迁户更高的价格。

如果拆了重盖，理论上新房子的总面积比旧房子还要小。这就好比你拿一个大苹果去换，结果对方还给你一个更小的苹果，还得让你掏钱，这种生意谁会做。

又不能给高价，又不能给到原面积的房子，怎么拆？

除了容积率，影响台湾城市建设的还有另一个管制，那就是台湾特有的那套看似公平、实则僵化的估价机制。

在自由市场里，如果你想买我的传家宝，哪怕它只值十块钱，只要我不想卖，你可以出一百万、一千万来砸我，只要你愿意。

但在台湾的都市更新里，为了防止所谓的建商欺诈，也为了防止少数人漫天要价，法律设计了一套叫做权利变换的机制。

这套机制听起来非常科学，便本质是反科学的。

因为他不允许开发商与民众自由议价。

它要求找三家不动产估价师，来评估这块地现在值多少钱，更新后房子值多少钱，然后算出一个比例，大家按比例分房子。这一且都需要经过政府的审议会核定。

这完全是脱离了市场规律，价格应该是多种多样的，由每一个人与建商自己去谈。

比如，一楼开杂货店的阿姨，觉得她的店面有风水加持，估价师给的价格太低了。

在大陆的拆迁中，面对这种“钉子户”，开发商往往可以采取双轨制。

明面上大家标准一样，暗地里我给你塞一袋现金，或者私下承诺多给你一套房，只要你赶紧签宇走人。

因为对开发商来说，时间就是金钱，这点小钱比起拖延一年的利息，根本不算什么。

但在台湾，这招行不通。

因为权利变换是全公开的，是一起吃大锅饭。所有的分配比例都要摊在阳光下。如果建商私下给了一楼阿姨好处，三楼的住户马上就会跳起来告建商背信，或者要求同等待遇。

这就导致建商失去了灵活谈判的空间。

于是我们就会看到一种极度荒诞的场面。一栋破败不堪、甚至钢筋裸露的海砂屋，哪怕百分之九十的住户都同意要拆了，但只要有一户不同意，整个案子就得停摆。

这一停，可能就是十年。

这中间，还夹杂着无数的法律攻防战。那些不同意的人，会利用法律赋予的每一个程序权利来卡脖子。比如他们会质疑公听会的程序不合规，质疑估价师的选任有问题，质疑选配房屋的规则不公平。

第三个影响台湾城建的管制很有名，是台湾司法体系中那个著名的第七零九号解释。

这个解释文打着保障人权的名义，事实上形成了复杂的管制，它强调正当法律程序，要求在都市更新的每一个环节都要举办听证会，都要送达给每一个人。

但这在客观上，给了反对者无数的武器。

只要你在程序上挑出一根刺，整个案子就可能被打回原点。

对于开发商来说，这种不确定性是致命的毒药。

在台北，做一个都更案，光是整合居民意见，平均就要花掉七到十年的时间。这期间投入的人力、资金成本是巨大的黑洞。

所以，除了那些地段极好、利润极高的案子，大部分普通的旧公寓，建商根本连碰都不想碰。

既然这么麻烦，为什么要去开发呢？

台湾还有一个严重的问题，就是“违建”。

如果你有机会从台北101大楼俯瞰整个台北盆地，你会发现一个非常魔幻的景象。在那些昂贵的写字楼之间，密密麻麻地挤满了低矮的老公寓，而这些公寓的头顶上，几乎无一例外地戴着一顶顶蓝色或绿色的帽子。

这就是台湾著名的“顶楼加盖”，俗称违建。

这不仅是台北的一道视觉伤疤，更是都市更新中那块最难啃的骨头。

我们要知道，在台湾长达几十年的城市化过程中，政府对于违章建筑的态度长期处于一种默许的状态。

这种默许，让违建在事实上成为了一种“准财产”。

住在顶楼的住户，往往习惯了把这层加盖的空间当成自己的私有领地。他们有的把这里改成出租房，每个月坐收租金，有的把它当成储物间或者是神明厅。虽然在法律上，这是违法的，是不受保护的。

但是在长达三四十年的居住事实中，这部分利益已经深深地嵌入了他们的生活预期里。

当都市更新的大潮来临时，问题就爆发了。

按照前面提到的“权利变换”机制，估价师在算账的时候，只能计算合法的产权面积。那个顶楼的铁皮屋，在法律上是一文不值，甚至还要被扣除拆除费用的。

这就造成了一个巨大的心理落差。对于顶楼住户来说，参加都更意味着他的使用面积瞬间缩水，意味着他每个月的租金收入归零。

他会问，我本来住得好好的，有三十坪加十坪的顶楼，凭什么换完新房子，只给我二十五坪，那十坪的顶楼空间谁赔给我。

这时候，你跟他讲法律，讲那是违建，是没有用的。因为在利益面前，人只相信他手里握着的东西。于是，顶楼住户往往就会成为最坚定的反对者，也就是俗称的钉子户。

所以你看，台湾的旧，不是因为台湾人不想住新房，也不是因为建商没技术，而是因为这套制度设计，把所有人都困在了一个囚徒困境里。

政府想要改善市容，但不敢给太多容积奖励，怕被骂图利；

建商想要盖房赚钱，但算不过来账，也搞不定钉子户；

老百姓想要旧屋换新屋，但因为相信“一坪换一坪”的神话，不肯接受面积缩水的现实。

现在，你再来看这位台湾朋友的理解，这是这是私有产权和市场化的问题吗？

当然不是，他与大陆的土地问题是一样的，都是管制导致市场不能发挥正常功能。。

只不过，管制的方法有区别。

台湾的这些管制，在实际操作中，变成了一种让产权无法流动的僵局。

结语：

真正尊重产权的制度，应该是自由放任，让市场自由交易，他会让资源流向效率最高的地方。

但台湾的现行制度，恰恰把这种市场交易的成本推到了无限高。

应该说，两岸三地的人民，都没有享受到自由开放的土地制度，不管是大陆、香港还是台湾。

这三个地方的人的居住环境，都很一般，面积小，空间小，香港尤其严重，都是因为对土地这一要素的管制、限制导致的。

只不过不同的地区，管制的手段、方法是不一样的，后果也是不一样的。

但两岸三地的年轻人对房价高、住得委屈、城市不够漂亮的原因都找得不对，台湾人归因于私有产权，香港人骂地产商黑心，大陆人骂炒房客。

可见，哪怕是身处一个地方几十年，要找到现象的原因都是不容易的。

找不到因，就会胡乱批评，甚至将问题变得更加严重。

你看香港年轻人，明明住成这个鬼样子，还没有认知到香港的土地批租制、由政府控制所有未开发土地，才是真正的症节。

希望两岸三地的年轻人都对本地区的土地制度有深度的理解，要认知到，只有土地全面自由开放，城市发展自由放任，才是城市之福，才是年轻人之福。