对于农村改革，历来为每一年的第一件事。

今年的一号文件，有很多新的积极信号：

最核心的内容在于深化农村土地制度改革。

在2024年的1号文件中，农村土地改革是没有涉及的。

而这一次，农村土地改革是列为重要内容之一。

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政策中提出：

要进一步稳定和完善农村土地承包关系，有序推进第二轮土地承包到期后再延长30年试点，坚持“大稳定、小调整”原则，确保绝大多数农户承包地总体顺延、保持稳定。

按照“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的要求，推进房地一体宅基地确权登记，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。

有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制，保护好农民和集体在内的各方合法权益。

这三项改革，我都认为是边际改善。

让农民土地承包关系续期三十年，这是一种使用权上的针对个人的确权，对于产权预期是一种改善，虽然离我这个市场派的理想有距离 ，但我承认，这是边际改善，能再续三十年，总比不续的好。有利于农民稳定预期。

对于宅基地的确权，当然也是正确的。

只要确权，就代表着这一产权的归属，他就不再是模糊的私有产权，就变成更接近于个人拥有的私有产权。

同时，对宅基地这一资产的权益，也增加了出租、入股、合作等方式的资产化实现形式，这就是不仅确权到个人名下，而且个人可以将这个资产进行变现，增加资产性收入。

并且强调了房地一体，这也是一个重大的变化。

因为过往宅基地，往往被视为两种产权，土地是集体的，房子是个人的，但现在将房地一体的确权模式，就意味着农民取得了宅基地的实质性产权。

以前，房子倒了，从法律上村集体都可以收回宅基地重新分配，现在则不行了，只要确权了，那么，这块宅基地就永远属于个人的了。

同时，入股、出租、合作，看起来很简单，甚至早就民间在实行，但从政策层面涉及，也是很大的变化。

这涉及到对资产的认定问题，也就是说，宅基地可以成为私人资产的一部分。

打个比方来说，你以某块宅基地及房子入股参与某个公司，这会涉及到资产价值认定的问题，还会涉及到这个资产是否可以抵押的问题，如果这个公司倒闭了，这个资产还存在清算问题。

如果这些摆在资产面前的法律地位问题不解决，那么宅基地及上面的房子，与他人合作、入股都存在不少的问题。

只有将农村宅基地的权益与现有城市国有土地产权证（私人名下）进行同权，才能逐步地解决这些法律障碍。

这个问题，也是德索托在《资本的秘密》中提到的一个重要现象，在发展中国家里，很多民众其实拥有大量资产，但就是由于法律不承认这些资产的属性，导致这些资产难以与社会生产力量进行结合，从而让这一资产的价值变低。

而只要改变法律，承认这些资产的资产属性，这些资产马上将被激活，参与社会生产，变成社会财富。

德索托说：

我们调查了开罗、利马等五个城市，发现了一个惊人的事实：大部分穷人其实是有房子的。但这些房子成了"死"资本，为什么？因为没有合法产权。

在菲律宾，57%的城市居民、67%的农村居民住的房子都是这种"死"资本。秘鲁、海地、埃及的情况更糟。

你可能会说，这些房子能值几个钱？的确，一间棚屋可能只值500美元，一个小屋2700美元，好一点的房子也就两万美元。但你别忘了，穷人多啊！把这些加起来，你知道总共值多少钱吗？

9.3万亿美元！这是什么概念？是美国货币总量的两倍，是世界银行30年贷款总额的46倍，是发达国家援助发展中国家总额的93倍！

这不是资本吗？当然是。但为什么它不能发挥作用？因为它被"冻"住了。就像一块冰，明明是水，但你喝不了。要让它变成活水，就得让它解冻。

所以，发展中国家的问题不是没有资本，而是不知道怎么激活这些资本。这些国家的人民不是懒惰的，相反，他们非常勤劳，会储蓄，会经营。但是制度不允许他们把自己的财产变成真正的资本。

就像我们都知道怎么用水发电，但很多人不知道怎么用房子创造财富。为什么？因为这些机制藏在复杂的产权制度里，大家只当它是保护财产的，没意识到它还能创造资本。

那具体怎么做呢？西方人搞出了一套完整的流程：

首先，你得有个房产证，这样房子就能合法交易了。

然后，要给房子估值，它到底值多少钱。

再有，要有法律保护你的权利，不然谁敢跟你做生意？

更重要的是，要有各种金融工具，让你能用房子借钱、抵押、发行股票。

最后，要有个市场，让资产能自由流通，增值。

这些步骤看着简单，但要把它们组合在一起，形成一个有效运转的系统，就不容易了。这就是为什么西方发达国家能把资产变成资本，而其他国家往往做不到。

理解了这个道理，你就明白为什么同样的资产，在不同的地方发挥的作用差别这么大了。重要的不是资产本身，而是你有没有一套能把资产潜能释放出来的制度。

有了这套制度，石头也能变黄金。没有这套制度，金子也只能当摆设。这就是发达国家和发展中国家的根本区别。

因此，这一改革，也是具备有积极意义的。

推动集体经营性土地入市，这也是正确的，这一改革实际上实施了数年了，要求将集体经营性土地与国有土地同权，也就是农村这些集体经营性用地可以由村集体直接向社会出租，但出租的时间可以长达二十年。

虽然与国有土地七十年的时间相比，仍有不足。

其用途也有限定，只能用于工业仓储、商业、旅游、娱乐等经营性用途。

但是，这依然是一个边际改善。

但在这个文件中，我认为，有一点是对改革有一定影响的政策。

在文件中特别强调了，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

不允许退休干部到农村占地建房，这肯定是正确的。退休干部往往在地方有特权，他们如果可以到农村占地建房，这可不是什么好事。

但不允许城镇居民到农村购买农房和宅基地，我认为这一点值得商榷。

宅基地的转让，已经在全国不少地方展开试点了。试点区域一般都允许向县域内农村集体成员转让，一些地方甚至实施了跨县农村集体成员转让。

这个意思是，只要你是农村户口，那么，你可以在县城里买其他人的宅基地，而不是和以前一样限定在村集体范围。

一些地方的跨县模式，则代表着外县的农村户口的人，也可以到本地来买宅基地。

那么，问题就来了，既然宅基地允许转让，限制买方的结果，就必然导致卖方受损，因为需求就限制了，这时，资产的价格就会因政府限制而减少，这就让出售者的收入减少了。

这就与中央提出的增加农民资产性收益的目标不相匹配。

在提高财产性收入上下功夫。积极探索农民闲置住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。推进农村产权流转交易规范化建设，让农民更多分享改革红利。

既然可以卖，为什么不让他可以卖高一点的价格呢？不少农民要进城，他出售宅基地的价格越高，他在城里的购买力就越强，就能买得起更好一点的城市住宅。

从长远来说，城市化，依然是中国未来发展的方向。

农村人口过多，实际上是经济不发达的表现。美国这样的发达国家，农村人口占比只有1%，中国还有巨大的城市化的空间。

但村民变市民，最终是需要资产的置换的。当下，不少农民的宅基地实际上使用率非常低，他们大部分时间在城里工作，只有极少数时间回到农村。

而城市里有大量的人，渴望在农村有度假别墅，或是投资建设民宿，这正是一种双向的需求。

我希望，农村产权改革能进一步地深化，既然宅基地产权确权到个人名下了，房地都确权了，那么，下一步，就应该逐步减少对这些产权的限制。

只有这样，中国的农民才能拥有自己真正的资产，也能通过资产换取较高的资产性收入。

而农村的资产，也将在这种不断的流通中，产生更高的价值，让更多的农民有资产性的收入，包括转让和出租收入。

土地是最为重要的生产要素，中国其实有着无尽的发展潜力，光是土地要素的全面放开，就代表着经济上升依然有巨大的空间。

1992年初，邓小平南巡，一路发表讲话说，改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一样。看准了的，就大胆地试。要发展得更快一点,步子迈得更大一点、思想要更解放一点

希望中国越来越好，产权改革能步子大一点。